Допустимые варианты покупки квартиры в новостройке по договору долевого строительства военнослужащим – участником программы военной ипотеки

Законодательство о военной ипотеке допускает два варианта покупки военнослужащим квартиры в новостройке по договору долевого строительства:

• с применением средств ипотечного кредита и

• без использования средств ипотечного кредита.

В данном материале рассмотрен первый вариант покупки военнослужащим квартиры в новостройке по договору долевого строительства на средства целевого жилищного займа (военной ипотеки) - с привлечением ипотечного кредита. 

Долевое строительство квартиры:

• это особая форма инвестиционной жилищной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан для возведения многоквартирного дома (новостройки);

• привлекаемые граждане становятся участниками долевого строительства квартир в многоквартирном доме (новостройке) или дольщиками;

• долевое строительство квартир в новостройках осуществляется по договору долевого участия (ДДУ).

Участие в долевом строительстве квартиры — это вариант покупки квартиры в многоквартирном доме у застройщика на начальной стадии строительства, когда цена квадратного метра квартиры в несколько раз ниже, чем в уже готовом многоквартирном доме.

Покупка военнослужащим квартиры в новостройке по договору долевого строительства на средства целевого жилищного займа (военной ипотеки) с привлечением ипотечного кредита

Для покупки военнослужащим – участником программы военной ипотеки квартиры в новостройке по договору долевого строительства на средства целевого жилищного займа (ЦЖЗ) с привлечением ипотечного кредита необходимо выполнить следующую последовательность действий:

Оформление целевого жилищного займа (ЦЖЗ) военнослужащий - участник накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС) может начинать при наличии:

• Уведомления о включении в Реестр участников НИС и

• действующего Свидетельства о праве на получение ЦЖЗ.

Рассмотрим основные особенности покупки военнослужащим квартиры в новостройке по договору долевого строительства на средства целевого жилищного займа (военной ипотеки) с привлечением ипотечного кредита.

Предоставление военнослужащему целевого жилищного займа для покупки квартиры в новостройке по договору долевого строительства на средства целевого жилищного займа (военной ипотеки) с привлечением ипотечного кредита регламентируется:

• Разделом IV «Порядок и условия предоставления целевого жилищного займа для приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве»

• Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утв. постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370 в ред. от 10 ноября 2018 г.

Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370 (ред. от 10 ноября 2018 г.)

Согласно пункту 31 указанных Правил предоставления военнослужащим - участникам НИС целевых жилищных займов:

• при предоставлении военнослужащему - участнику НИС целевого жилищного займа на уплату части цены договора участия в долевом строительстве квартиры с использованием ипотечного кредита

• права требования военнослужащего по договору участия в долевом строительстве до дня государственной регистрации права собственности военнослужащего - участника НИС на квартиру находятся в залоге в силу закона у кредитора и у государства в лице ФГКУ «Росвоенипотека» с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Военнослужащий - участник НИС получив Свидетельство о праве на получение ЦЖЗ (военной ипотеки):

• обращается за получением ипотечного кредита в уполномоченный банк;

• выясняет в банке параметры ипотечного кредита и получает перечень документов, необходимых для оформления ипотечного договора, после чего осуществляет подбор объекта строительства.

Подбор объекта долевого строительства

Подбор объекта долевого строительства осуществляется военнослужащим:

• из числа объектов, аккредитованных банками в рамках накопительно-ипотечная системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС), которые размещены на сайте ФГКУ «Росвоенипотека», исходя из суммы:

  • накоплений, учтенных на его именном накопительном счете (ИНС),

  • ипотечных кредитных средств и

  • суммы личных средств участника НИС (при наличии и необходимости).

Выбрав объект долевого строительства, военнослужащий - участник НИС:

• заключает с застройщиком предварительный договор участия в долевом строительстве, содержащий условия пункта 53 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370, и

• представляет банку - кредитору пакет документов, необходимый для заключения кредитного договора;

• в случае принятия банком положительного решения о выдаче ипотечного кредита банк и военнослужащий - участник НИС заключают кредитный договор.

Договор участия в долевом строительстве

В договоре участия в долевом строительстве в соответствии с указанным пунктом 53 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370, должно быть предусмотрено, что:

• погашение обязательств (части обязательств) военнослужащего - участника НИС перед застройщиком осуществляется за счет средств целевого жилищного займа (ЦЖЗ);

• цена договора участия в долевом строительстве является фиксированной и не подлежит изменению;

• застройщик в течение 5 рабочих дней со дня наступления соответствующих событий уведомляет ФГКУ «Росвоенипотека» с представлением копий соответствующих подтверждающих документов:

  • о получении разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (объекта недвижимости);

  • о принятии решения о переносе срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (объекта недвижимости);

  • о передаче застройщиком и принятии военнослужащим - участником НИС квартиры;

  • о расторжении договора участия в долевом строительстве;

  • о присвоении адреса объекту адресации;

• военнослужащий - участник НИС не вправе переуступать права требования на объект долевого строительства без письменного согласия ФГКУ «Росвоенипотека».

Документы, представляемые для получения целевого жилищного займа при покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве

Военнослужащий - участник НИС для получения целевого жилищного займа (ЦЖЗ) при покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве с использованием ипотечного кредита представляет в ФГКУ «Росвоенипотека» следующие документы: 

• подписанный со стороны военнослужащего - участника НИС договор целевого жилищного займа, оформленный в соответствии с  типовой формой договора ЦЖЗ, утвержденной приказом Министра обороны Российской Федерации от 23 декабря 2015 г. № 820 (в 3 экз.);

Приказ Министра обороны РФ от 23.12.2015 № 820 (ред. от 31.01.2018) "Об утверждении типовых договоров, необходимых для реализации Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов" (вместе с "Порядком оформления ипотеки в отношении участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих")

• предварительный договор участия в долевом строительстве, отвечающий требованиям статьи 429 «Предварительный договор» Гражданского Кодекса РФ и содержащий условия, предусмотренные указанным выше пунктом 53 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370;

• заверенная банком - кредитором копия договора банковского счета военнослужащего - участника НИС, содержащего условия о порядке возврата в ФГКУ «Росвоенипотека» целевого жилищного займа без распоряжения военнослужащего - участника НИС в случаях, предусмотренных указанными Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов;

• заверенная банком - кредитором копия договора ипотечного кредита, оформленного с учетом требований пункта 30 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370, с приложением к нему графика погашения ипотечного кредита;

• копия паспорта гражданина РФ (удостоверения личности), являющегося участником НИС;

• заверенная застройщиком копия разрешения на долевое строительство;

• документы, подтверждающие страхование гражданской ответственности застройщика или другой способ обеспечения исполнения обязательств застройщика перед военнослужащим - участником НИС по договору участия в долевом строительстве, предусмотренный законодательством РФ.

Порядок действий ФГКУ «Росвоенипотека»

ФГКУ «Росвоенипотека» в течение 30 рабочих дней со дня получения указанных документов:

• проверяет информацию о застройщике,

• принимает решение о заключении договора целевого жилищного займа (ЦЖЗ) и подписывает его,

• перечисляет на банковский счет военнослужащего - участника средства ЦЖЗ для уплаты части цены договора участия в долевом строительстве и

• направляет военнослужащему подписанный договор ЦЖЗ (в 2 экз.) либо, при наличии оснований для отказа в заключении договора ЦЖЗ, размещает данную информацию на официальном сайте ФГКУ «Росвоенипотека» и доводит ее до военнослужащего посредством телефонной связи или электронной почты.

Если военнослужащий (банк) в течение 20 рабочих дней со дня размещения указанной информации на официальном сайте ФГКУ «Росвоенипотека»  не устранит замечания, явившиеся основанием для отказа, ФГКУ «Росвоенипотека» принимает решение об отказе в заключении договора целевого жилищного займа и возвращает документы с указанием оснований для отказа.

Действия после получения договора целевого жилищного займа (ЦЖЗ)

После получения договора целевого жилищного займа:

• военнослужащий заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве и

• осуществляет его государственную регистрацию.

После государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и залога права требования военнослужащего в силу закона в пользу банка - кредитора и государства в лице ФГКУ «Росвоенипотека»:

• военнослужащий представляет данный договор участия в долевом строительстве в банк - кредитор, который перечисляет средства целевого жилищного займа (ЦЖЗ),

• а также кредитные средства и (при наличии) собственные средства военнослужащего - участника НИС на банковский счет застройщика, указанный в договоре участия в долевом строительстве.

Действия после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве

После государственной регистрации договора участия в долевом строительстве военнослужащий - участник НИС представляет в ФГКУ «Росвоенипотека» следующие документы: 

• копию договора участия в долевом строительстве, оформленного с учетом требований пункта 53 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370, с отметкой о регистрации залога прав требования военнослужащего;

• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о государственной регистрации залога прав требования военнослужащего в силу закона в пользу банка - кредитора и государства в лице ФГКУ «Росвоенипотека»;

• заверенную банком - кредитором копию документа, подтверждающего фактическую дату предоставления военнослужащему - участнику ипотечного кредита, сумму ипотечного кредита и рассчитанный с учетом фактической даты выдачи ипотечного кредита график погашения ипотечного кредита.

ФГКУ «Росвоенипотека» после рассмотрения указанных документов:

• предоставляет военнослужащему - участнику НИС средства целевого жилищного займа для погашения обязательств по ипотечному кредиту в соответствии с графиком его погашения,

• при этом платежи по графику не могут быть чаще 1 раза в месяц, а ежемесячный платеж равняется 1/12 накопительного взноса на одного военнослужащего - участника НИС, утвержденного Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год.

Действия после передачи застройщиком и принятия военнослужащим квартиры

В течение 6 месяцев со дня передачи застройщиком и принятия военнослужащим квартиры:

• военнослужащий осуществляет действия, направленные на государственную регистрацию права собственности на эту квартиру и

• представляет в ФГКУ «Росвоенипотека» выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на приобретенную квартиру, содержащую ограничения (обременения) прав на квартиру в пользу банка - кредитора и государства в лице в ФГКУ «Росвоенипотека».

Квартира, купленная военнослужащим по договору участия в долевом строительстве с использованием средств целевого жилищного займа и ипотечного кредита:

• находится в залоге (ипотеке) в силу закона у банка - кредитора и у государства в лице ФГКУ «Росвоенипотека»

• со дня государственной регистрации права собственности военнослужащего на указанную квартиру.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать вас по данному вопросу.

ВОЕННАЯ СЛУЖБА ПО КОНТРАКТУ