Допустимые варианты покупки квартиры в новостройке по договору долевого строительства военнослужащим – участником программы военной ипотеки
Законодательство о военной ипотеке допускает два варианта покупки военнослужащим квартиры в новостройке по договору долевого строительства:
-
с применением средств ипотечного кредита и
-
без использования средств ипотечного кредита.
В данном материале рассмотрен первый вариант покупки военнослужащим квартиры в новостройке по договору долевого строительства на средства целевого жилищного займа (военной ипотеки) - с привлечением ипотечного кредита.
Долевое строительство квартиры:
-
это особая форма инвестиционной жилищной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан для возведения многоквартирного дома (новостройки);
-
привлекаемые граждане становятся участниками долевого строительства квартир в многоквартирном доме (новостройке) или дольщиками;
-
долевое строительство квартир в новостройках осуществляется по договору долевого участия (ДДУ).
Участие в долевом строительстве квартиры — это вариант покупки квартиры в многоквартирном доме у застройщика на начальной стадии строительства, когда цена квадратного метра квартиры в несколько раз ниже, чем в уже готовом многоквартирном доме.
Покупка военнослужащим квартиры в новостройке по договору долевого строительства на средства целевого жилищного займа (военной ипотеки) с привлечением ипотечного кредита
Для покупки военнослужащим – участником программы военной ипотеки квартиры в новостройке по договору долевого строительства на средства целевого жилищного займа (ЦЖЗ) с привлечением ипотечного кредита необходимо выполнить следующую последовательность действий:
1 |
Оформление Свидетельства о праве на получение ЦЖЗ (военной ипотеки). |
2 |
Выбор банка-партнера и аккредитованного банком застройщика, работающих по программе «Военная ипотека». |
3 |
Выбор квартиры и подписание предварительного договора участия в долевом строительстве (ДУДС). |
4 |
Подписание кредитного договора между военнослужащим - участником НИС и банком и иных документов в соответствии с требованиями банка. |
5 |
В течение 10 рабочих дней: |
6 |
Заключение договора участия в долевом строительстве (ДУДС) между военнослужащим - участником НИС и застройщиком. |
7 |
Предоставление участником НИС в банк документов о государственной регистрации ДУДС и подтверждении залога прав требования в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» и банка. |
8 |
Расчет с застройщиком многоквартирного дома: |
9 |
Предоставление в ФГКУ «Росвоенипотека» документов о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ДУДС) и выписки из ЕГРН с регистрацией залога права требования участника в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» и банка, скорректированного графика платежей по ипотечному кредиту, копии платежного документа о выдаче ипотечного кредита. |
10 |
Ввод в эксплуатацию объекта долевого участия в строительстве – многоквартирного дома. |
11 |
Предоставление в ФГКУ «Росвоенипотека» копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру и выписки из ЕГРН об обременениях в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» и банка. |
Оформление целевого жилищного займа (ЦЖЗ) военнослужащий - участник накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС) может начинать при наличии:
-
Уведомления о включении в Реестр участников НИС и
-
действующего Свидетельства о праве на получение ЦЖЗ.
Рассмотрим основные особенности покупки военнослужащим квартиры в новостройке по договору долевого строительства на средства целевого жилищного займа (военной ипотеки) с привлечением ипотечного кредита.
Предоставление военнослужащему целевого жилищного займа для покупки квартиры в новостройке по договору долевого строительства на средства целевого жилищного займа (военной ипотеки) с привлечением ипотечного кредита регламентируется:
-
Разделом IV «Порядок и условия предоставления целевого жилищного займа для приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве»
-
Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утв. постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370 в ред. от 10 ноября 2018 г.
Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370 (ред. от 10 ноября 2018 г.)
Согласно пункту 31 указанных Правил предоставления военнослужащим - участникам НИС целевых жилищных займов:
-
при предоставлении военнослужащему - участнику НИС целевого жилищного займа на уплату части цены договора участия в долевом строительстве квартиры с использованием ипотечного кредита
-
права требования военнослужащего по договору участия в долевом строительстве до дня государственной регистрации права собственности военнослужащего - участника НИС на квартиру находятся в залоге в силу закона у кредитора и у государства в лице ФГКУ «Росвоенипотека» с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Военнослужащий - участник НИС получив Свидетельство о праве на получение ЦЖЗ (военной ипотеки):
-
обращается за получением ипотечного кредита в уполномоченный банк;
-
выясняет в банке параметры ипотечного кредита и получает перечень документов, необходимых для оформления ипотечного договора, после чего осуществляет подбор объекта строительства.
Подбор объекта долевого строительства
Подбор объекта долевого строительства осуществляется военнослужащим:
-
из числа объектов, аккредитованных банками в рамках накопительно-ипотечная системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС), которые размещены на сайте ФГКУ «Росвоенипотека», исходя из суммы:
-
накоплений, учтенных на его именном накопительном счете (ИНС),
-
ипотечных кредитных средств и
-
суммы личных средств участника НИС (при наличии и необходимости).
-
Выбрав объект долевого строительства, военнослужащий - участник НИС:
-
заключает с застройщиком предварительный договор участия в долевом строительстве, содержащий условия пункта 53 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370, и
-
представляет банку - кредитору пакет документов, необходимый для заключения кредитного договора;
-
в случае принятия банком положительного решения о выдаче ипотечного кредита банк и военнослужащий - участник НИС заключают кредитный договор.
Договор участия в долевом строительстве
В договоре участия в долевом строительстве в соответствии с указанным пунктом 53 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370, должно быть предусмотрено, что:
-
погашение обязательств (части обязательств) военнослужащего - участника НИС перед застройщиком осуществляется за счет средств целевого жилищного займа (ЦЖЗ);
-
цена договора участия в долевом строительстве является фиксированной и не подлежит изменению;
-
застройщик в течение 5 рабочих дней со дня наступления соответствующих событий уведомляет ФГКУ «Росвоенипотека» с представлением копий соответствующих подтверждающих документов:
-
о получении разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (объекта недвижимости);
-
о принятии решения о переносе срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (объекта недвижимости);
-
о передаче застройщиком и принятии военнослужащим - участником НИС квартиры;
-
о расторжении договора участия в долевом строительстве;
-
о присвоении адреса объекту адресации;
-
-
военнослужащий - участник НИС не вправе переуступать права требования на объект долевого строительства без письменного согласия ФГКУ «Росвоенипотека».
Документы, представляемые для получения целевого жилищного займа при покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве
Военнослужащий - участник НИС для получения целевого жилищного займа (ЦЖЗ) при покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве с использованием ипотечного кредита представляет в ФГКУ «Росвоенипотека» следующие документы:
- подписанный со стороны военнослужащего - участника НИС договор целевого жилищного займа, оформленный в соответствии с типовой формой договора ЦЖЗ, утвержденной приказом Министра обороны Российской Федерации от 23 декабря 2015 г. № 820 (в 3 экз.);
Приказ Министра обороны РФ от 23.12.2015 № 820 (ред. от 31.01.2018) "Об утверждении типовых договоров, необходимых для реализации Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов" (вместе с "Порядком оформления ипотеки в отношении участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих")
-
предварительный договор участия в долевом строительстве, отвечающий требованиям статьи 429 «Предварительный договор» Гражданского Кодекса РФ и содержащий условия, предусмотренные указанным выше пунктом 53 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370;
-
заверенная банком - кредитором копия договора банковского счета военнослужащего - участника НИС, содержащего условия о порядке возврата в ФГКУ «Росвоенипотека» целевого жилищного займа без распоряжения военнослужащего - участника НИС в случаях, предусмотренных указанными Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов;
-
заверенная банком - кредитором копия договора ипотечного кредита, оформленного с учетом требований пункта 30 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370, с приложением к нему графика погашения ипотечного кредита;
-
копия паспорта гражданина РФ (удостоверения личности), являющегося участником НИС;
-
заверенная застройщиком копия разрешения на долевое строительство;
-
документы, подтверждающие страхование гражданской ответственности застройщика или другой способ обеспечения исполнения обязательств застройщика перед военнослужащим - участником НИС по договору участия в долевом строительстве, предусмотренный законодательством РФ.
Порядок действий ФГКУ «Росвоенипотека»
ФГКУ «Росвоенипотека» в течение 30 рабочих дней со дня получения указанных документов:
-
проверяет информацию о застройщике,
-
принимает решение о заключении договора целевого жилищного займа (ЦЖЗ) и подписывает его,
-
перечисляет на банковский счет военнослужащего - участника средства ЦЖЗ для уплаты части цены договора участия в долевом строительстве и
-
направляет военнослужащему подписанный договор ЦЖЗ (в 2 экз.) либо, при наличии оснований для отказа в заключении договора ЦЖЗ, размещает данную информацию на официальном сайте ФГКУ «Росвоенипотека» и доводит ее до военнослужащего посредством телефонной связи или электронной почты.
Если военнослужащий (банк) в течение 20 рабочих дней со дня размещения указанной информации на официальном сайте ФГКУ «Росвоенипотека» не устранит замечания, явившиеся основанием для отказа, ФГКУ «Росвоенипотека» принимает решение об отказе в заключении договора целевого жилищного займа и возвращает документы с указанием оснований для отказа.
Действия после получения договора целевого жилищного займа (ЦЖЗ)
После получения договора целевого жилищного займа:
-
военнослужащий заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве и
-
осуществляет его государственную регистрацию.
После государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и залога права требования военнослужащего в силу закона в пользу банка - кредитора и государства в лице ФГКУ «Росвоенипотека»:
-
военнослужащий представляет данный договор участия в долевом строительстве в банк - кредитор, который перечисляет средства целевого жилищного займа (ЦЖЗ),
-
а также кредитные средства и (при наличии) собственные средства военнослужащего - участника НИС на банковский счет застройщика, указанный в договоре участия в долевом строительстве.
Действия после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве
После государственной регистрации договора участия в долевом строительстве военнослужащий - участник НИС представляет в ФГКУ «Росвоенипотека» следующие документы:
-
копию договора участия в долевом строительстве, оформленного с учетом требований пункта 53 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370, с отметкой о регистрации залога прав требования военнослужащего;
-
выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о государственной регистрации залога прав требования военнослужащего в силу закона в пользу банка - кредитора и государства в лице ФГКУ «Росвоенипотека»;
-
заверенную банком - кредитором копию документа, подтверждающего фактическую дату предоставления военнослужащему - участнику ипотечного кредита, сумму ипотечного кредита и рассчитанный с учетом фактической даты выдачи ипотечного кредита график погашения ипотечного кредита.
ФГКУ «Росвоенипотека» после рассмотрения указанных документов:
-
предоставляет военнослужащему - участнику НИС средства целевого жилищного займа для погашения обязательств по ипотечному кредиту в соответствии с графиком его погашения,
-
при этом платежи по графику не могут быть чаще 1 раза в месяц, а ежемесячный платеж равняется 1/12 накопительного взноса на одного военнослужащего - участника НИС, утвержденного Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год.
Действия после передачи застройщиком и принятия военнослужащим квартиры
В течение 6 месяцев со дня передачи застройщиком и принятия военнослужащим квартиры:
-
военнослужащий осуществляет действия, направленные на государственную регистрацию права собственности на эту квартиру и
-
представляет в ФГКУ «Росвоенипотека» выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на приобретенную квартиру, содержащую ограничения (обременения) прав на квартиру в пользу банка - кредитора и государства в лице в ФГКУ «Росвоенипотека».
Квартира, купленная военнослужащим по договору участия в долевом строительстве с использованием средств целевого жилищного займа и ипотечного кредита:
-
находится в залоге (ипотеке) в силу закона у банка - кредитора и у государства в лице ФГКУ «Росвоенипотека»
-
со дня государственной регистрации права собственности военнослужащего на указанную квартиру.