Федеральное законодательство о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений (квартиры) в многоквартирном доме

Порядок переустройства и перепланировки жилых помещений (квартиры) в многоквартирном доме регулируется с 8 января 2019 года:

• Главой 4 «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ (ред. от 1.10.2019 г.):

  • Статья 25 «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме»;

  • Статья 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»;

  • Статья 27 «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»;

  • Статья 28 «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»;

  • Статья 29 «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме»»;

• Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» от 27.12.2018 № 558-ФЗ;

• Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170.

Виды переустройства и перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме

Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» от 27.12.2018 № 558-ФЗ:

• в Жилищном кодексе РФ понятие «жилые помещения» было заменено понятием «помещения в многоквартирном доме».

В данном материале мы будем рассматривать только переустройство и перепланировку жилых помещений (квартиры) в многоквартирном доме.

Переустройство жилых помещения в многоквартирном доме:

• представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования,

• требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме:

• представляет собой изменение его конфигурации,

• требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения в многоквартирном доме.

Статья 25 «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

Условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений регламентируются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170.

Основания проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме

Переустройство и/или перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме проводятся:

• с соблюдением требований законодательства

• по согласованию с органом местного самоуправления

• на основании принятого им решения.

Статья 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

Для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме собственник данного жилого помещения представляет в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, по месту нахождения этого жилого помещения непосредственно или через МФЦ:

• заявление о переустройстве и/или перепланировке по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»;

• правоустанавливающие документы на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и/или перепланировки жилого помещения,

  • а если переустройство и/или перепланировка жилого помещения невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества многоквартирного дома, также протокол общего собрания собственников помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме о их согласии на такое переустройство и/или перепланировку жилого помещения;

ч. 2 статьи 40 «Изменение границ помещений в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

• технический паспорт переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения;

• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих это жилое помещение на основании договора социального найма;

• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или многоквартирный дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Заявитель на проведение переустройства и/или перепланировки жилого помещения вправе не представлять:

• документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ,

• а также документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ в случае, если право на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Для рассмотрения заявления о переустройстве и/или перепланировке жилого помещения с 8 января 2019 года орган, осуществляющий согласование по месту нахождения данного помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

• правоустанавливающие документы на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в ЕГРН;

• технический паспорт переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения в многоквартирном доме;

• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или многоквартирный дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения, не вправе:

• требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ;

• заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам;

• в случае представления документов через МФЦ расписка выдается указанным многофункциональным центром;

• государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения);

• запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения:

• должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с данной статьей возложена на заявителя;

• в случае представления заявителем документов, указанных в части 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, через МФЦ срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения:

• не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через МФЦ заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения;

• в случае представления заявления о переустройстве и/или перепланировке через МФЦ документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

Форма и содержание этого документа установлены Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения"

Отказ в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме

В каких случаях возможен отказ в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме:

Статья 27 «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

• непредставление определенных частью 2 статьи 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса возложена на заявителя;

• поступление в орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и/или информации, необходимых для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.

  Отказ в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и/или информацию, необходимые для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса, и не получил от заявителя такие документ и/или информацию в течение 15 рабочих дней со дня направления уведомления;

• представление документов в ненадлежащий орган;

• несоответствие проекта переустройства и/или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения:

• должно содержать основания отказа

• с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 статьи 27 «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ;

• выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства и/или перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме

Факт завершения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме:

• подтверждается актом приемочной комиссии.

п.1 статьи 28 «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

Акт приемочной комиссии:

• должен быть направлен органом, осуществляющим согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения,

• в орган регистрации прав (Росреестр).

Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения"

Последствия самовольного переустройства и/или самовольной перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

Самовольными являются:

• переустройство и/или перепланировка жилого помещения, проведенные:

  • при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ, или

  • с нарушением проекта переустройства и/или перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса.

Лицо, самовольно переустроившее и/или перепланировавшее жилое помещение в многоквартирном доме:

• несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и/или перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и/или перепланировано, обязан:

• привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и

• в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и/или перепланированном состоянии, если:

• этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо

• это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние:

• в указанный в части 3 статьи 29 Жилищного кодекса срок

• в установленном органом, осуществляющим согласование переустройства и/или перепланировки, порядке,

суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса, принимает решение:

• в отношении собственника жилого помещения

  • о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику помещения вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

• в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

  • о расторжении данного договора

  • с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения:

• для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 статьи 29 Жилищного кодекса порядке, или

• для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 статьи 29 Жилищного кодекса порядке договору,

• устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние.

Если такое жилое помещения не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование его переустройства и/или перепланировки:

• такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 статьи 29 Жилищного кодекса порядке.

Статья 235 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая закрытый перечень случаев принудительного изъятия имущества, не предусматривает возможности принудительного изъятия жилого помещения в случае его самовольного переустройства.
О прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение см. статью 293 «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение» Гражданского кодекса РФ

Если у вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать вас по данному вопросу.

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО И ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В РФ