Федеральное законодательство о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений (квартиры) в многоквартирном доме
Порядок переустройства и перепланировки жилых помещений (квартиры) в многоквартирном доме регулируется с 8 января 2019 года:
-
Главой 4 «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ (ред. от 1.10.2019 г.):
-
Статья 25 «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме»;
-
Статья 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»;
-
Статья 27 «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»;
-
Статья 28 «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»;
-
Статья 29 «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме»»;
-
-
Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» от 27.12.2018 № 558-ФЗ;
-
Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170.
Виды переустройства и перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме
Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» от 27.12.2018 № 558-ФЗ:
- в Жилищном кодексе РФ понятие «жилые помещения» было заменено понятием «помещения в многоквартирном доме».
В данном материале мы будем рассматривать только переустройство и перепланировку жилых помещений (квартиры) в многоквартирном доме.
Переустройство жилых помещения в многоквартирном доме:
-
представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования,
-
требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения в многоквартирном доме.
Перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме:
-
представляет собой изменение его конфигурации,
-
требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения в многоквартирном доме.
Статья 25 «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ
Условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений регламентируются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170.
Основания проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме
Переустройство и/или перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме проводятся:
-
с соблюдением требований законодательства
-
по согласованию с органом местного самоуправления
-
на основании принятого им решения.
Статья 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ
Для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме собственник данного жилого помещения представляет в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, по месту нахождения этого жилого помещения непосредственно или через МФЦ:
-
заявление о переустройстве и/или перепланировке по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»;
-
правоустанавливающие документы на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
-
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и/или перепланировки жилого помещения,
-
а если переустройство и/или перепланировка жилого помещения невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества многоквартирного дома, также протокол общего собрания собственников помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме о их согласии на такое переустройство и/или перепланировку жилого помещения;
-
ч. 2 статьи 40 «Изменение границ помещений в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ
-
технический паспорт переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения;
-
согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих это жилое помещение на основании договора социального найма;
-
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или многоквартирный дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Заявитель на проведение переустройства и/или перепланировки жилого помещения вправе не представлять:
-
документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ,
-
а также документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ в случае, если право на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Для рассмотрения заявления о переустройстве и/или перепланировке жилого помещения с 8 января 2019 года орган, осуществляющий согласование по месту нахождения данного помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
-
правоустанавливающие документы на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в ЕГРН;
-
технический паспорт переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения в многоквартирном доме;
-
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или многоквартирный дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения, не вправе:
-
требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ;
-
заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам;
-
в случае представления документов через МФЦ расписка выдается указанным многофункциональным центром;
-
государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения);
-
запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения:
-
должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с данной статьей возложена на заявителя;
-
в случае представления заявителем документов, указанных в части 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, через МФЦ срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
Орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения:
-
не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через МФЦ заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения;
-
в случае представления заявления о переустройстве и/или перепланировке через МФЦ документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
Форма и содержание этого документа установлены Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения"
Предусмотренный частью 5 статьи 26 Жилищного кодекса РФ документ является основанием проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме. |
Отказ в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме
В каких случаях возможен отказ в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме:
Статья 27 «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ
-
непредставление определенных частью 2 статьи 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса возложена на заявителя;
-
поступление в орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и/или информации, необходимых для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.
Отказ в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и/или информацию, необходимые для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса, и не получил от заявителя такие документ и/или информацию в течение 15 рабочих дней со дня направления уведомления;
-
представление документов в ненадлежащий орган;
-
несоответствие проекта переустройства и/или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения:
-
должно содержать основания отказа
-
с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 статьи 27 «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ;
-
выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Завершение переустройства и/или перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме
Факт завершения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме:
- подтверждается актом приемочной комиссии.
п.1 статьи 28 «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ
Акт приемочной комиссии:
-
должен быть направлен органом, осуществляющим согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения,
-
в орган регистрации прав (Росреестр).
Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения"
Последствия самовольного переустройства и/или самовольной перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме
Самовольными являются:
-
переустройство и/или перепланировка жилого помещения, проведенные:
-
при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ, или
-
с нарушением проекта переустройства и/или перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса.
-
Лицо, самовольно переустроившее и/или перепланировавшее жилое помещение в многоквартирном доме:
- несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и/или перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и/или перепланировано, обязан:
-
привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и
-
в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и/или перепланированном состоянии, если:
-
этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо
-
это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние:
-
в указанный в части 3 статьи 29 Жилищного кодекса срок
-
в установленном органом, осуществляющим согласование переустройства и/или перепланировки, порядке,
суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса, принимает решение:
-
в отношении собственника жилого помещения
-
о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику помещения вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
-
-
в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
-
о расторжении данного договора
-
с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
-
Орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения:
-
для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 статьи 29 Жилищного кодекса порядке, или
-
для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 статьи 29 Жилищного кодекса порядке договору,
-
устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние.
Если такое жилое помещения не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование его переустройства и/или перепланировки:
- такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 статьи 29 Жилищного кодекса порядке.
Статья 235 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая закрытый перечень случаев принудительного изъятия имущества, не предусматривает возможности принудительного изъятия жилого помещения в случае его самовольного переустройства.
О прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение см. статью 293 «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение» Гражданского кодекса РФ