Федеральный закон № 217-ФЗ о прописке в садовых домах
Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» не лишен серьезных недочетов и возможных негативных для садоводов и огородников последствий.
Так признание садового дома капитальным и пригодным для постоянного проживания:
-
может приравнять его, по назначению, к индивидуальному жилому дому,
-
что, в свою очередь, может означать его статус как второй жилой недвижимости.
В связи с этим обстоятельством, имеется вероятность того, что люди, зарегистрированные в этом доме:
-
могут быть выселены из квартир, где они постоянно проживают по договорам социального найма и
-
исключены из очереди на жилье.
Кроме того, порядок перевода садового дома в жилищный фонд в настоящее время до конца не определен:
- в настоящее время это возможно только по решению суда.
Коллизии между новым Федеральным законом № 217-ФЗ о садоводстве и огородничестве и другими Федеральными законами
Федеральным законом № 217-ФЗ о садоводстве и огородничестве:
-
определены два вида товариществ - садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ и ОНТ),
-
а в соответствии с Гражданским кодексом РФ, создание такого товарищества, как товарищество собственников недвижимости (ТСН), позволительно только тем гражданам, что владеют и земельным участком, и долей в имуществе общего пользования, к которому относятся дороги, электросети, водопровод и т.д.
Имущество общего пользования, как определил Федеральный закон № 217-ФЗ о садоводстве и огородничестве:
-
может или принадлежать только товариществу или, по решению общего собрания садоводов или огородников, может быть передано безвозмездно местным муниципалитетам и органам государственной власти;
-
но при такой передаче общего имущества его собственники лишают себя права на решение задач по управлению имуществом и развитию территорий общего пользования по своему усмотрению.
В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О регистрации недвижимости» единственным подтверждением права собственности на объект недвижимости служит запись в ЕГРН.
На сегодняшний день в отношении не менее 50% садоводов и огородников в России такие записи не существуют, у них имеются только такие документы на земельный участок, как:
-
членские книжки, подтверждающие участие в общем землеотводе под садоводство (огородничество) или совершенную много ранее покупку земельных участков на неопределенных правах;
-
старые свидетельства, постановления глав администраций о предоставлении земельных участков в собственность, какие-либо государственные акты о предоставлении земельных участков.
Даже если земельные участки были ранее поставлены на кадастровый учет и им были присвоены кадастровые номера как ранее учтенным в государственном кадастре недвижимости (ГКН) до 2008 года:
-
то, не будучи внесенными в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), как того требует пункт 3 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018),
-
такие земельные участки должны сниматься с кадастрового учета, признаваться бесхозными и переходить в собственность муниципалитетов.
В итоге получается, что из поля зрения Федерального закона № 217-ФЗ о садоводстве и огородничестве:
-
выпадают «лишние» дачники, огородники и садоводы и
-
что правом создавать садоводческие и огороднические товарищества (СНТ и ОНТ), обладает очень малое число людей, причем только тех, кто:
-
не только внес запись о собственности на земельный участок в ЕГРН,
-
но и имеет во владении, как того требует новый закон, еще и долю в землях общего пользования, также внесенную в ЕГРН.
-
А новый Федеральный закон № 217-ФЗ о садоводстве и огородничестве не установил:
-
порядок внесения записей в ЕГРН, касающихся садоводств и огородничеств;
-
и все это при том, что в садоводствах и огородничествах люди до сих пор имеют самые разные документы на земельные участки.
Многообразие толкований статьи о возможности ведения садоводства и огородничества без образования юридического лица
Хоть новый Федеральный закон № 217-ФЗ о садоводстве и огородничестве и ввел статью, в соответствии с которой разрешено ведение садоводства и огородничества без образования юридического лица:
-
тем не менее, она сформулирована довольно расплывчато и допускает неоднозначное восприятие:
-
не пайщики садоводческого товарищества не могут рассчитывать на муниципальные меры поддержки;
-
не пайщики садоводческого товарищества, обязанные платить взносы и участвовать в общих собраниях товарищества со своими голосами, должны «взаимодействовать с муниципалами», которые, тем не менее, не будут создавать для них какую-либо инфраструктуру.
-
Проблемы с долями в общем имуществе садоводческих и огороднических товариществ (СНТ и ОНТ)
По новому Федеральному закону № 217-ФЗ о садоводстве и огородничестве:
-
все 100% собственников земельных участков в СНТ или в ОНТ на своем общем собрании должны принять решение о желании приобрести доли в имуществе общего пользования;
-
при этом не уточняется ни регламент, ни условия, по которым такое собрание собственников земельных участков в товариществах СНТ или ОНТ (не всех членов коллектива, а именно собственников) может признаваться полномочным;
-
не учитывается невозможность реального проведения собрания, на котором должны присутствовать 100% собственников земельных участков в СНТ или ОНТ.
По новому Федеральному закону № 217-ФЗ о садоводстве и огородничестве невозможно также исключить такие ситуации, когда:
-
земельные участки общего пользования могут оказаться во владении юридического лица (товарищества) и его учредителей, которые на общих собраниях утверждают, в частности, сметы, размеры взносов и т.д.;
-
все собственники земельных участков, оставшиеся «за бортом распределения», будут обязаны содержать это юридическое лицо и имущество общего пользования, платить за приобретение этого имущества, но его собственниками и членами садоводческого товарищества не станут.