Строительство частного жилого дома: Разрешение на индивидуальное жилищное строительство

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Приступить к строительству объекта индивидуального жилищного строительства (частного жилого дома) можно:

лишь после получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) от администрации района, на территории которого находится земельный участок.

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство (строительство частного жилого дома):

официальный документ, позволяющий вести легитимное возведение объектов капитального строительства (ОКС),
к которым, в частности, относится и частный жилой дом,
а значит, и обеспечивающий в дальнейшем получение разрешения на ввод частного жилого дома в эксплуатацию и его обязательную государственную регистрацию.

Вопрос получения разрешения на строительство частного жилого дома важен не только для застройщиков земельных участков. В последнее время вопрос получения разрешения на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) оказался еще и предметом законодательного творчества.

Так, принятый в июле 2016 года Федеральный закон № 373-ФЗ внес изменения в Градостроительный кодекс РФ, по которым были сформулированы новые требования к разрешению на строительство объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ, отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий»

Действующий Градостроительный кодекс РФ установил порядок получения разрешения на строительство или реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС):

отдельно стоящего дома с количеством этажей не более, чем 3 этажа,
предназначенного для проживания одной семьи.

В статье 51 «Разрешение на строительство» Градостроительного кодекса РФ:

изложены главные особенности решения вопроса о получении разрешения на строительство частного жилого дома,
без которого возведение частного жилого дома будет считаться несанкционированным,
а сама постройка попадает в разряд самовольных.

Разрешение на строительство частного жилого дома — это документ, подтверждающий при строительстве или реконструкции объекта капитального строительства (ОКС) соответствие проектной документации требованиям, установленным:

градостроительным регламентом,
проектом планировки территории (ППТ),
проектом межевания территории (ПМТ) или
требованиям, установленным проектом планировки территории (ППТ) и проектом межевания территории (ПМТ),
а также соответствие виду разрешенного использования земельного участка и установленным ограничениям в использовании земельного участка.

В случае, когда для земельного участка градостроительный регламент не устанавливается или на этот земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента:

разрешение на строительство частного жилого дома подтверждает соответствие проектной документации требованиям к назначению объекта и его параметрам.

Не допускается выдача разрешения на строительство частного жилого дома при отсутствии установленных в поселении правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

При отсутствии в поселении правил землепользования и застройки (ПЗЗ) разрешение на строительство выдается для строительства, реконструкции следующих объектов:

объектов федерального значения;
объектов регионального значения;
объектов местного значения муниципальных районов;
объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты;
в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Новое законодательное видение разрешения на строительство частного жилого дома, таким образом, проявилось в изменении порядка разработки этого документа:

теперь оно основывается не на прежнем градостроительного плане земельного участка (ГПЗУ),
а на определении соответствия документации территориального планирования, предусматривающего установление через Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) градостроительных регламентов для соответствующих территориальных функциональных зон, ППТ и ПМТ.

При анализе материалов и документов, представленных застройщиком в администрацию для получения разрешения на строительство частного жилого дома:

проверяется соответствие проектной документации градостроительным требованиям, установленным на дату выдачи ГПЗУ,
оценивается допустимость размещения объекта капитального строительства в соответствии с видом разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с ПЗЗ, земельным и иным законодательством РФ.

Сам ГПЗУ, служивший ранее главным документом для получения разрешения на строительство частного жилого дома, тоже претерпел изменения:

преобразовавшись в выписку требований из правил землепользования и застройки и
из документации по планировке территории применительно к конкретному земельному участку.

Кто выдает разрешение на строительство частного жилого дома

В зависимости от расположения земельного участка, на котором будет вестись индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или реконструкция частного жилого дома, а точнее, в зависимости от его отнесения к территории одного или нескольких муниципалитетов, выдача разрешений попадает в разную административную юрисдикцию.

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство или реконструкцию частного жилого дома, как, впрочем, и любого ОКС:

выдается местным органом власти (управлением, комитетом или отделом по градостроительству и архитектуре муниципальной администрации), если земельный участок относится к территории муниципального образования;
земельный участок может находиться как в границах одного поселения, так и на территории 2-х и более поселений одного муниципального района или располагаться на его межселенной территории.

При строительстве более крупного плана на земельном участке, расположенном на территориях 2-х и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов):

за получением разрешения потребуется обратиться в орган исполнительной власти субъекта РФ;
к примеру, в областной или краевой комитет или департамент, ведающий вопросами градостроительства и архитектуры.

Разрешение на масштабное строительство, которое планируется вести на территориях 2-х и более субъектов РФ:

в том числе линейного объекта на территории закрытого административно-территориального образования, границы которого не совпадают с границами субъектов РФ,
разрешение на строительство или реконструкцию выдается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Порядок получения разрешения на строительство частного жилого дома

Началом действий администрации по выдаче разрешения на строительство частного жилого дома станет заявление застройщика на имя главы администрации, которое он должен предоставить одним из следующих способов:

явившись непосредственно в администрацию,
подача через многофункциональный центр (МФЦ),
в электронной форме.

Если земельный участок расположен на территориях разных муниципалитетов или субъектов РФ, заявление подается в областную или краевую администрацию, в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти — в соответствии с локацией земельного участка.

К заявлению на выдачу разрешения на индивидуальное жилищное строительство должен быть приложен пакет документов.

Документы, прилагаемые к заявлению на выдачу разрешения на строительство частного жилого дома

Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство частного жилого дома необходимы следующие документы:

выписка из ЕГРН или правоустанавливающие документы на земельный участок, если сведения о нем отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство частного жилого дома;
схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, включающего;
описание в текстовой форме, отражающее параметры объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС), цветовое решение его внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик частного жилого дома, иные характеристики объекта, требования к которым установлены градостроительным регламентом (архитектурные решения),
графическое описание частного жилого дома — изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС), включая его фасады и конфигурацию объекта.

Если строительство или реконструкция частного жилого дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, к заявлению о выдаче разрешения на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) может быть приложено одного из заключений органа, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия:

о соответствии раздела проектной документации ОКС;
о соответствии описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям, градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения.

В случае, когда строительство частного жилого дома или иного ОКС будет вестись на территории исторического поселения типовому архитектурному решению, сложившемуся в историческом поселении, к заявлению о выдаче разрешения на строительство делать описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства не потребуется.

Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"

Правоустанавливающие документы на земельный участок, выписки из ЕГРН и ГПЗУ:

могут быть запрошены в соответствующих органах непосредственно администрацией, если застройщик не представил их самостоятельно.

Требование иных документов в целях получения разрешения на строительство от застройщика объекта индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) не допускается.

пункт 10 статьи 51 «Разрешение на строительство» Градостроительного кодекса РФ

После получения заявления на выдачу разрешения на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) с приложенными к нему документами, в течение 30 дней, подразделение по градостроительству и архитектуре администрации выполняет:

проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство частного жилого дома;
определяют соответствие проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения частного жилого дома требованиям:
- к строительству, реконструкции ОКС, установленным на дату выдачи ГПЗУ;
- о допустимости размещения частного жилого дома в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и установленными ограничениями;
- при наличии разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — проводится проверка проектной документации или СПОЗУ на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Застройщик вправе запросить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС):

в этом случае проводится проверка соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в ранее выданном разрешении на строительство объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
по итогам поверки представленных материалов разрешение на строительство выдается или в его предоставлении отказывается с указанием причин отказа.

Отказ в выдаче разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Срок действия разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства (частного жилого дома)

Срок действия разрешения на строительство:

объекта индивидуального жилищного строительства (частного жилого дома) — 10 лет,
а для иных объектов капитального строительства — на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства ОКС.

пункт 19 статьи 51 «Разрешение на строительство» Градостроительного кодекса РФ).

При переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства срок действия разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства (частного жилого дома), полученного предыдущим собственником, сохраняется.

Иными словами, если предыдущий владелец земельного участка уже получал разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства (частного жилого дома), и 10-и летний срок его действия еще не истек:

то новому собственнику земельного участка заново получать разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства (частного жилого дома) не надо;
оно не привязано к конкретному лицу, а действует в отношении земельного участка в целом, за исключением отдельных случае.

Срок действия разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства (частного жилого дома) может быть продлен:

для этого застройщику нужно подать заявление на продление разрешения, но не позднее чем за 60 дней до окончания срока действия ранее полученного разрешения на строительство частного жилого дома;
если же в течение этих 60 дней не будут начаты ни строительство, ни реконструкция, ни ремонт объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то в продлении срока действия разрешения на строительство будет отказано.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать вас по данному вопросу.