Правовая возможность оспаривания оценки кадастровой стоимости земельного участка
Кадастровая стоимость земельного участка может оспариваться по двум основаниям:
-
наличие недостоверных сведений, учтенных при кадастровой оценке земельного участка;
-
уравнивание кадастровой стоимости земельного участка с рыночной стоимостью земельного участка.
Способы оспаривания оценки кадастровой стоимости земельного участка закреплены законодательно:
-
с одной стороны, «приравниванием» кадастровой стоимости земельного участка к его рыночной стоимости,
-
а с другой, ставшей следствием такого «равенства», — созданием возможности снижения размера платы за пользование земельным участком.
Эта ситуация выявилась после вступления в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, когда земельный налог стал определяться в соответствии с главой 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ.
Деятельность комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков регламентируется:
- приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (с изм. от 26.04.2018).
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии или суда:
-
сведения о кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка,
-
но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости (ГКН) кадастровой стоимости земельного участка, которая являлась предметом оспаривания.
пункт 24.20 «Внесение результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости» Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Этот факт позволяет пересчитать земельный налог, исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату подачи заявления об оспаривании его кадастровой стоимости.
Данный подход нашел отражение и в Налоговом кодексе РФ, в ред., действующей с 29.12.2014, за исключением отдельных положений:
-
в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном ФЗ № 135-ФЗ,
-
сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости,
-
но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
пункт 1 статьи 391 «Порядок определения налоговой базы» Налогового кодекса РФ
Рассмотренные законодательные нормы стали применяться, начиная с 1 января 2015 года. Согласно данным изменениям в законодательстве:
-
стал возможен пересчет земельного налога на основе рыночной стоимости земельного участка,
-
определенной на дату подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости.
Срок подачи заявления по оспариванию оценки кадастровой стоимости земельного участка и цена вопроса
Срок, в течение которого можно обратиться в комиссию или в суд с заявлениями по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка:
-
5 лет с момента утверждения результатов кадастровой оценки земельных участков и
-
до утверждения очередной кадастровой оценки.
Чтобы быть уверенными в целесообразности оспаривания оценки кадастровой стоимости земельного участка:
-
нужно получить хотя бы ориентировочно сведения о соответствии кадастровой стоимости земельного участка рыночной или нет, и
-
лишь после этого принимать окончательное решение.
Оспаривание оценки кадастровой стоимости земельного участка для обоих способов решения задачи сопряжено с подготовкой за счет собственника земельного участка весьма дорогостоящего комплекта документов, включающего, в частности, такие материалы, как:
-
отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка;
-
положительное экспертное заключение;
-
сведения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке.
Оценку рыночной стоимости земельного участка:
-
невозможно выполнить самостоятельно, если только собственник земельного участка сам не является профессионалом в этой сфере деятельности;
-
ее готовит оценочная компания, а заключение экспертизы — вышестоящая организация оценщиков (СРО), подтверждающая, что отчет оценщиков соответствует правовым нормам.
абзац 16 статьи 24.19 «Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик» Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Общая стоимость работ по проведению кадастровой оценки земельного участка зависит, в основном, от площади земельного участка.
Для физических лиц она может варьироваться в следующем диапазоне (без учета госпошлин и подготовки небольших по стоимости документов):
-
анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости земельного участка — от 10 тыс. руб.;
-
стоимость отчета — от 20 до 100 тыс. руб.;
-
стоимость экспертизы отчета оценки саморегулируемой организацией (СРО) — 10—15 тыс. руб.;
-
стоимость справки о недостоверных сведениях — 10—25 тыс. руб.
В какой-то мере снизить расходы на подготовку оценки рыночной стоимости и заключение экспертизы можно, если собственники земельных участков смогут объединить усилия и проведут коллективное оспаривание. Такой механизм выгоднее всего для членов садовых (СНТ) и дачных некоммерческих товариществ, так как позволяет снизить стоимость подготовки документов для каждого из них.
Порядок действий при оспаривании оценки кадастровой стоимости земельного участка
Порядок действий при оспаривании оценки кадастровой стоимости земельного участка включает 2 основных действия:
-
оспаривание оценки кадастровой стоимости земельного участка в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка и
-
оспаривание в суде оценки кадастровой стоимости земельного участка.
Оспаривание оценки кадастровой стоимости земельного участка в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
В комиссию могут обратиться как юридические, так и физические лица — собственники или правообладатели земельного участка. Заявление подается в письменной форме.
К заявлению должны быть приложены:
-
кадастровый паспорт земельного участка;
-
нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок (договор аренды, если участок не в собственности);
-
отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка;
-
положительное экспертное заключение — сведения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке земельного участка;
-
кадастровая справка о земельном участке.
Заявление рассматривается комиссией в течение 1 месяца.
По результатам работы комиссия принимает одно из 2-х альтернативных решений:
-
отклонить заявление;
-
изменить кадастровую стоимость земельного участка.
О принятом решении комиссии заявителю направляется уведомление. Если в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссии был получен отказ, то будут указаны конкретные причины, например, будут сделаны замечания к предоставленным документам. Все ошибки можно исправить, доработать документы и обратиться в комиссию повторно.
При несогласии с решением комиссии заявитель имеет право:
-
обжаловать решение комиссии в суде, приложив копию решения и обосновав свое обращение;
-
независимо от решения комиссии подать требование об изменении кадастровой стоимости земельного участка, не ссылаясь на это решение.
Оспаривание оценки кадастровой стоимости земельного участка в суде
Обращение в суд может происходить как в случае отрицательного решения комиссии, так и без предварительного обращения в комиссию по оценке кадастровой стоимости земельного участка.
Оспаривание оценки кадастровой стоимости земельного участка ведется по ее состоянию на дату результатов последней кадастровой оценки земельного участка, утвержденной постановлением главы субъекта РФ, но все последствия изменения кадастровой стоимости земельного участка начнутся только с даты принятия решения судом.
Обращению в суд, естественно, предшествует подготовка иска с приложением необходимых документов.
Цель искового заявления:
-
оспаривание установленной государственной оценки кадастровой стоимости земельного участка,
-
но не недостоверных сведений, использованных при оценке кадастровой стоимости, поэтому в просительной части иска необходимо указать на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой стоимости земельного участка.
Не лишним, но не обязательным, будет включение в иск требования об обязании Росреестра внести в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка в качестве новой оценки кадастровой стоимости земельного участка.
Исковое заявление адресуется и направляется в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ — областной, краевой, республиканский суд.
В исковом заявлении по оспариванию оценки кадастровой стоимости земельного участка указываются:
-
сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
-
данные оценки кадастровой стоимости земельного участка (размер и дата внесения в кадастр);
-
результаты рыночной стоимости земельного участка, причем рыночная стоимость земельного участка должна резко отличаться от кадастровой стоимости, иначе в удовлетворении иска могут отказать (к примеру, если рыночная стоимость отличается на 1—10%, то на выигрыш в суде рассчитывать вряд ли придется);
-
конкретные указания на нарушения прав собственника или пользователя земельного участка - высокий налог, арендная плата и др.
Документы, прилагаемые к исковому заявлению:
-
квитанция об оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. (если она оплачивается от имени дольщиков, то ее размер делится между ними в равных частях);
-
копии документов на земельный участок — свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды, если земельный участок не в собственности;
-
копия отчета независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка;
-
справка о кадастровой стоимости земельного участка;
-
иные процессуальные документы, исходя из индивидуальности случая.
При подготовке документов для суда нужно учесть, что в 2017 г. Выписки из ЕГРП заменили на Выписки из ЕГРН, так как с 1 января 2017 г. вступили в силу новые требования, касающиеся регистрации и постановки на кадастровый учет недвижимого имущества физических и юридических лиц.
Если заключение оценщика не будет представлено, то суд назначит судебную экспертизу, которая не только будет намного дороже отчета оценщика, но и займет очень много времени на подготовку, да и результат ее может оказаться непредсказуемым для истца.
К участию в суде должны быть привлечены:
-
в качестве ответчика:
-
Кадастровая палата. Если земельный участок находится в государственной (муниципальной) собственности, арендуется правообладателем, то желательно также указать и арендодателя;
-
-
в качестве третьих лиц:
- Росреестр;
- местная администрация;
- земельный комитет;
- комитет госимущества;
- другие представители.
Судебные расходы по оспариванию оценки кадастровой стоимости земельного участка:
- как правило, судебные расходы, связанные с проведением оценки кадастровой стоимости земельного участка, экспертизы, услуг юристов, оплачивает истец, поскольку в бюджете ответчика не предусмотрены статьи расходов на возникающие возмещения.
Кто и что должен сделать при вступлении в силу судебного решения:
- дело должно быть рассмотрено судом в течение 2-х месяцев;
- после вступления в силу судебного постановления Кадастровая палата самостоятельно производит изменение кадастровой стоимости земельного участка.
Статья 154 «Сроки рассмотрения и разрешения гражданских дел» ГПК РФ
В настоящее время оспаривание кадастровой стоимости земельного участка приняло массовый характер и суды перегружены. Несмотря на предъявление независимого экспертного заключения в случае судебного оспаривания оценки кадастровой стоимости земельного участка, арбитражные суды очень часто назначают судебную экспертизу по определению рыночной стоимости земельного участка.
Рекомендации:
-
если у земельного участка завышена кадастровая стоимость более чем на 30%, то это повод подать ее на пересмотр. Лучше это делать через комиссию, так как комиссия эта специализированная и в нее можно обращаться неоднократно, тогда как решение суда пересмотреть сложнее;
-
если в кадастровом паспорте обнаружены какие- либо недостоверные сведения, то это повод обратиться в комиссию по рассмотрению споров;
-
примите участие в судебном заседании. Следует учесть, что ответчик может не согласиться с предлагаемой оценкой кадастровой стоимости земельного участка и попросить суд назначить дополнительную рыночную оценку;
-
проверьте в муниципалитете, не входите ли вы в льготную категорию граждан (ветераны, пенсионеры, инвалиды, чернобыльцы и др.), для которой введены налоговые вычеты по уплате земельного налога. При положительном результате необходимо написать в ИФНС заявление о предоставление льготы по земельному налогу.