Новый подход государства к использованию кадастровой стоимости земельного участка для расчета земельных налогов
Вся недвижимость в стране, будь то земельный участок или любое построенное на нем здание, облагается налогом (земельным налогом), зависящим от стоимости объекта недвижимости:
-
налог начисляется на стоимость объекта недвижимости, которую определяет государство, то есть на его кадастровую стоимость;
-
но существует и рыночная стоимость объекта недвижимости, то есть та, по которой собственник хотел бы его продать, ориентируясь на сложившийся на рынке уровень цен.
Рыночная цена объектов недвижимости всегда была выше кадастровой цены:
-
поэтому государство, стремясь получить как можно больше доходов от налогообложения объектов недвижимости, приняло решение о повышении их кадастровой стоимости;
-
результат превзошел ожидания чиновников — кадастровая стоимость оказалась в ряде случаев даже выше рыночной, а налоги увеличились в 3—4 раза.
Выбранный путь, естественно, вызвал конфликт интересов государства и собственников недвижимости (земельных участков, квартир), которые предприняли активные действия по защите своих прав.
Была отработана специальная процедура:
-
оспаривание кадастровой стоимости,
-
позволившая собственникам недвижимости вполне успешно решать проблемы уменьшения как кадастровой стоимости, так и налога на недвижимость.
Как и прежде, плата за пользование земельным участком производится в 2-х основных формах:
-
земельный налог, если земельный участок находится в частной собственности;
-
арендная плата, если земельный участок является государственной или муниципальной собственностью и предоставлен в пользование на основании договора аренды.
По Налоговому кодексу РФ, кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой для расчета земельного налога на каждое 1 января календарного года (это налоговый период).
Сумма земельного налога рассчитывается:
- как произведение кадастровой стоимости земельного участка на налоговую ставку.
Кадастровая стоимость земельного участка применяется и для определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется:
-
оценщиком по результатам исполнения государственного заказа;
-
заказчиком выступает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления.
Изменения размера налога на имущество — самая серьезная причина рекомендуемой проверки ситуации с кадастровыми стоимостями объектов недвижимости, к которым, кроме земельных участков, относятся все объекты недвижимого имущества.
Решение задачи уменьшения кадастровой стоимости земельного участка:
- обеспечит собственникам или арендаторам земли достижение существенной экономии на налоговых платежах — от десятков тысяч до миллионов рублей.
Частые случаи оспаривания кадастровой стоимости недвижимости касаются земельных участков:
-
но заняться этой процедурой могут и арендаторы земли, собственники нежилых зданий, строений, сооружений,
-
а также собственники квартир и арендаторы нежилых помещений.
Изменение кадастровой стоимости земельных участков, происходящее в течение налогового периода в результате перевода земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка, изменение его площади, — тоже причина пристального внимания к устанавливаемой величине кадастровой стоимости.
Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость может быть оспорена:
-
в случае, если результаты ее определения затрагивают права и обязанности владельцев земельных участков;
-
уточненная (оспоренная) кадастровая стоимость является основанием для уменьшения земельного налога и арендных платежей.
Если, к примеру, площадь земельного участка или недвижимости неверно указана в Государственном кадастре недвижимости (ГКН):
-
значит, и кадастровая стоимость будет определена неверно,
-
а земельный налог — завышен или занижен.
Заподозрив несоответствие в налоговых платежках, чтобы избежать лишних налоговых выплат, собственник земельного участка вправе внести уточнения в информацию о своих объектах недвижимости (земельном участке) в ГКН.
Кто определяет кадастровую стоимость земельного участка
Кадастровую стоимость земельного участка определяет:
-
орган кадастрового учета — Федеральная кадастровая палата, подразделения который действуют в каждом муниципалитете;
-
Кадастровая палата выполняет эту работу самостоятельно, без уведомления правообладателей земельных участков, используя камеральный «метод массовой оценки».
Кадастровая стоимость земельного участка определяется и периодически изменяется в каждом субъекте РФ один раз в 5 лет:
-
эта процедура называется кадастровой оценкой;
-
выполнение работ по кадастровой оценке земельных участков финансируется из региональных бюджетов.
Кадастровая оценка земельных участков:
-
кадастровой оценке подлежит каждый объект недвижимости — земельный участок, здание, квартира, частный дом;
-
результаты кадастровой оценки утверждаются постановлением главы субъекта РФ.
В постановлении главы субъекта РФ о кадастровой оценке земельных участков указываются:
-
категории земельных участков;
-
удельная единица кадастровой стоимости на 1 м2 земельного участка, установленная по географическому принципу;
-
средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков кадастровых кварталов по категориям земельных участков в муниципальных образованиях (поселениям в муниципалитетах);
-
средний уровень кадастровой стоимости земельных участков в составе категорий в разрезе видов разрешенного использования по муниципальным образованиям;
-
дата, с которой применяется новая кадастровая оценка земельных участков.
До следующего официального изменения кадастровой стоимости земельных участков ее значение является действующим и используются для различных расчетов, в том числе земельного налога.