Основания для оспаривания государственной оценки кадастровой стоимости земельного участка
Основанием для оспаривания государственной оценки кадастровой стоимости земельного участка служат:
-
ошибки в установлении их государственной кадастровой стоимости;
-
одна из главных причин появления ошибок в работе оценщиков — несовершенство используемого механизма оценки кадастровой стоимости земельных участков.
Массовая оценка кадастровой стоимости земельных участков:
-
лишена детализации критериев, в том числе для конкретных региона и объекта недвижимости;
-
так, для объекта капитального строительства не учитываются материал стен, этажность, год постройки и степень износа.
Эти важные факторы, объективно влияющие на рыночную стоимость земельного участка, не учитываются при расчете кадастровой стоимости земельного участка. Привлеченные для оценки кадастровой стоимости земельных участков оценочные компании используют массовый метод оценки, страдающий и «массовыми недостатками».
К числу таких «массовых» недостатков оценки кадастровой стоимости земельных участков можно отнести:
-
оценочная компания может находиться в любой точке страны;
-
неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования;
-
нечеткие и неконкретные характеристики земельных участков, указанные в документах Росреестра, используемых для проведения оценки кадастровой стоимости.
Оценочная компания может находиться в любой точке страны:
-
для своей работы оценщики пользуются лишь документами Росреестра;
-
они не видят воочию сам объект оценки, поскольку даже не выезжают на земельные участки, а значит, не способны объективно оценить природные и гидрологические особенности, наличие коммуникаций, транспортную доступность и другие факторы, что, безусловно, резко снижает точность оценки, а результатом становится возрастание кадастровой стоимости в несколько раз.
Эта проблема оказалась весьма болезненной для юридических лиц — организаций и предприятий, имеющих в собственности крупные земельные участки.
Не обошла она стороной и частных владельцев земельных участков:
-
земельный налог для них превратился в неподъемное бремя;
-
и это при том, что кадастровая стоимость оказалась в 3—4 раза выше рыночной, сформировавшейся в том или ином регионе.
Неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования:
-
разница между стоимостью различных видов разрешенного использования может отличаться в десятки раз;
-
вытекающие последствия налогообложения соответствующие.
Нечеткие и неконкретные характеристики объектов, указанные в документах Росреестра, используемых для проведения оценки:
-
ситуация встречается очень часто;
-
к примеру, в документах прописан вид разрешенного использования земельного участка «под строительство», но не конкретизируется, под какое именно — многоквартирное, жилое, дачное или под производственный цех;
-
при такой записи в документах массовый способ определения кадастровой стоимости вряд ли может дать объективный результат. Получится «средняя температура по больнице».
Как изменить государственную оценку кадастровой стоимости земельного участка
Процедура изменения (уменьшения) кадастровой стоимости земельного участка:
-
длительна и достаточно трудоемка;
-
она состоит из нескольких этапов.
До ее начала лучше выяснить, есть ли вообще вероятность положительного исхода:
-
сделать анализ возможности понижения кадастровой стоимости земельного участка;
-
для этого потребуется обратиться в оценочную компанию или сертифицированному оценщику, предоставив им необходимые документы.
Полученный результат позволит:
-
или принять решение о согласии с установленной государством оценкой кадастровой стоимости земельного участка или
-
определить, каким способом задача будет решена и установить реальный размер этой стоимости.
Действующим законодательством разрешено оспаривание оценки кадастровой стоимости земельного участка:
-
на основе альтернативного отчета независимого оценщика по определению рыночной стоимости земельного участка;
-
результаты определения государственной кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка.
Обращение в суд или комиссию:
- по своему усмотрению позволительно только физическим лицам.
Для юридических лиц порядок оспаривания оценки кадастровой стоимости иной:
- они должны сначала обратиться в комиссию, а только потом имеют право идти в суд.
Инициировать оспаривание оценки кадастровой стоимости земельного участка во всех случаях могут собственники и арендаторы земельных участков:
-
юридические и физические лица, если результаты оценки кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности;
-
органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В перечень лиц, имеющих право на оспаривание оценки кадастровой стоимости земельного участка включены:
-
и правообладатели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения,
-
а также лица, не имеющие оформленных прав на земельный участок, но владеющие на праве собственности объектами недвижимости, расположенными на земельных участках.
Уменьшение оценки кадастровой стоимости земельного участка происходит:
-
способом ее оспаривания через признание равенства размеру рыночной стоимости
-
путем исправления неточностей и ошибок, допущенных в площадях земельных участков, категориях земель, видах разрешенного использования и т.д.
Для установления рыночной стоимости земельного участка потребуется помощь независимых оценщиков:
-
которые должны состоять в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков;
-
они готовят отчет об оценке земельного участка для установления рыночной стоимости земельного участка,
-
на основании которого можно оспорить (уменьшить) государственную оценку кадастровой стоимости земельного участка, а значит, уменьшить налоговые платежи и величину арендной платы.
Отчет об оценке земельного участка:
- документ доказательственного характера, который подготовлен в соответствии с действующим законодательством;
- от его качества во многом зависит успех решения вопроса, поэтому и выбор оценочной компании должен быть соответствующим.
Действия оценочной компании:
-
эксперты вначале изучают документацию по земельному участку. По результатам анализа они делают вывод об успешности или неэффективности проведения оспаривания;
-
одновременно ведется оценка целесообразности планируемых мер, с точки зрения затрат времени и денег, которые необходимы для разрешения проблемы.
Независимая оценка действительной (справедливой) кадастровой стоимости земельного участка:
-
определяется на основе анализа полученных данных;
-
с расчетными цифрами уже можно обращаться в суд или в комиссию для изменения кадастровой стоимости земельного участка.
Но перед этим обращением отчет передают для проверки в Саморегулируемую организацию (СРО), где готовится заключение о соответствии отчетных документов требованиям законодательства.
Итоговая величина кадастровой стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке земельного участка:
- может быть признана рекомендуемой для совершения сделки с земельным участком, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с земельным участком или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
пункт 26 Федерального стандарта «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 (ред. от 22.10.2010)
Это наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть продан на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны возможной сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.
Полный комплект документов для оспаривания государственной оценки кадастровой стоимости земельного участка направляются:
- в специальную территориальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка или
- в суд.