В каких случаях приватизация земельных участков невозможна
Перечень причин, не позволяющих приватизировать или выкупить используемый земельный участок, включает следующие ограничения:
-
земельный участок находится на земле, охраняемой государством;
-
федеральными законами на земельный участок наложены ограничения;
-
закон запрещает передачу территорий в частные владения;
-
земельный участок попадает в перечень земель, зарезервированных для государственных и муниципальных задач;
-
земельный участок исключен из оборота земель, — запрет местных властей на приватизацию определенных земельных угодий.
Дачная амнистия: какие земельные участки и дома можно приватизировать
Вопросы приватизации используемых земельных участков остаются актуальными для огромного числа людей и компаний.
Ведь они касаются прав собственности на земельные участки, с которыми полноправный владелец может поступать по своему усмотрению:
-
продать или подарить,
-
заложить в банк для получения денежных средств,
-
совершить обмен и т.д.
Порядок предоставления используемых земельных участков в собственность, устанавливаемый государством:
-
периодически менялся,
-
далеко не всегда был удобным и
-
зачастую представлял весьма дорогостоящий и очень длительный процесс.
Эти обстоятельства создавали сложности в оформлении собственности на земельные участки, используемые для садоводства или огородничества. Для части пользователей земельных участков нежелание их приватизировать или выкупать мотивировалось откровенным стремлением избежать последующей уплаты земельных налогов.
Ситуация с регистрацией собственности на используемые земельные участки, существенно изменилась в очередной раз, когда:
-
1 марта 2015 года вступили в силу поправки к Земельному кодексу РФ в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ,
-
а с 1 января 2017 года — Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Дачная амнистия означает:
- упрощенный порядок регистрации прав собственности на объекты недвижимости — земельные участки, дома и постройки на этих земельных участках.
Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ не только изменил упрощенный порядок оформления в собственность земельных участков, которые ранее можно было приватизировать по предшествующему закону, но и сузил круг приватизируемых объектов. По этому закону приватизации до 31.12.2020 года, минуя торги, подлежали земельные участки в садовых объединениях — некоммерческих садоводческих и дачных товариществах, дачных партнерствах и хозяйствах (СНТ, ДНП, ДНТ).
Возведенные дома и постройки на участках более широкого класса — для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и на тех же земельных участках в садоводствах, зарегистрировать которые теперь можно до 2020 года.
Вступивший в силу с 1 января 2017 г. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внес очередные поправки в процесс приватизации земельных участков и домов на них:
-
по земельным участкам - упрощенный порядок оформления распространяется на земельные участки, предоставленные до 30.10.2001 года:
-
для садоводства,
-
для огородничества,
-
для дачного хозяйства,
-
для индивидуального строительства (жилищного и гаражного),
-
для ведения личного подсобного хозяйства;
-
-
по возведенным постройкам на таких участках, включающих:
-
садовые и дачные дома,
-
хозяйственные постройки,
-
бани,
-
индивидуальные гаражи,
-
индивидуальные жилые дома;
-
-
по регистрации построек:
-
изменения затронули срок упрощенной регистрации индивидуальных жилых домов, ограничив его датой 1 марта 2018 года (теперь срок продлен до 2020 года),
-
для других строений, попадающих под действие «дачной амнистии», регистрация остается бессрочной;
-
-
в условиях кадастрового учета и регистрации построек:
-
для постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права земельного участка и построек на нем, кроме Выписки из ЕГРН о собственности на объекты или правоустанавливающих документов (если объекты не были поставлены на учет в ЕГРН), требуется технических план;
-
технический план готовится кадастровым инженером, состоящим в саморегулируемой организации (реестр кадастровых инженеров размещен на официальном сайте Росреестра);
-
для изготовления технического плана на жилой дом необходимо предоставить один из документов:
— разрешение на строительство;
— проектная документация;
— декларация (при отсутствии проектной документации);
-
введенный принцип экстерриториальности регистрации (независимо от места нахождения объектов) позволяет произвести их одновременную постановку на кадастровый учет и госрегистрацию в любом удобном офисе приема документов (отделения или интернет-ресурсы Росреестра или Кадастровой палаты, МФЦ).
-
Не следует считать вид разрешенного использования земельного участков «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)» идентичным виду «для малоэтажной жилой застройки».
Несмотря на то, что в соответствии с статьей 49 Градостроительного кодекса РФ существует 3 вида жилых домов, относящихся к малоэтажным:
-
индивидуальные жилые дома - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем 3, предназначенные для проживания одной семьи;
-
блокированные жилые дома - жилые дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;
-
многоквартирные жилые дома - жилые дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает 4, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования, и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования,
а особенностью строительства малоэтажных жилых домов является отсутствие обязательных требований по государственной экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий по всем этим типам объектов,
земельные участки с разрешенным видом использования «для малоэтажной жилой застройки» и, соответственно, возведенные на них постройки, под действие «дачной амнистии» не попадают.
Возможна ли приватизация земельных участков для ИЖС и ЛПХ
На земельные участки, предоставленные на условиях аренды или различных прав пользования:
-
после введения с 1 января 2019 года нового Федерального закона № 217-ФЗ о садоводстве и огородничестве, и
-
на те земельные участки, что не приватизированы по предшествующей дачной амнистии и не находящиеся в СНТ, ДНП, ДНТ,
-
новые условия приватизации не распространяются.
Это означает, что право собственности на них можно будет получить только за плату:
- по стоимости, не превышающей кадастровую стоимость земельных участков, установленной на основе государственной оценки в каждом муниципалитете для конкретных видов использования земельных участков (ИЖС, ЛПХ, дачные и т.д.).
Приобрести арендуемый у государства земельный участок под домом:
-
владельцы капитальных загородных домов смогут, минуя торги, за 60% кадастровой стоимости,
-
так установлено Постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 № 219 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов».
Возможность каждого из 2-х указанных направлений приватизации садовых земельных участков и домов основывается на соответствующих им статьях нового закона с детализацией особенностей их реализации.
Захват земельного участка
Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом:
-
для движимых вещей этот момент определяется фактом окончания соответствующей деятельности,
-
а для недвижимых — моментом государственной регистрации (статьи 219 и 131 ГК РФ).
Следовательно, до момента такой государственной регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь в этом качестве юридически не существует:
-
лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности,
-
а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений.
Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений:
-
нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения;
-
отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них);
-
существенное нарушение строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано только в судебном порядке.