Особенности заключения договора купли продажи земельного участка

Из материала «Сделки с земельными участками» вы уже знаете, что основными сделками с земельными участками в настоящее время в РФ являются двусторонние договоры:

• договоры купли продажи земельного участка;

• договоры дарения земельного участка;

• договоры залога земельного участка;

• договоры обмена земельного участка;

• договоры наследования земельного участка.

По договору купли продажи земельного участка одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную цену.

Чтобы правильно заключить договор купли продажи земельного участка необходимо учитывать основные особенности совершения сделки купли продажи земельного участка:

• объектом купли продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет;

• земельный участок как объект купли продажи должен соответствовать требованиям по его размеру:

• в большинстве случаев законодательством устанавливаются требования к размеру земельного участка;

• если земельный участок меньше определённого минимального размера или больше определённого максимального, он не может выступать объектом купли продажи и иных сделок.

• оборот земель сельскохозяйственного назначения подчинен особым правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

• данный нормативный правовой акт устанавливает ряд особенностей купли продажи земель этих категорий;

• запрет приобретения таких земельных участков иностранцами в собственность;

• запрет приобретения таких земельных участков гражданам и юридическим лицам на праве собственности - только аренда;

• требования к размеру земельных участков сельскохозяйственного назначения (минимальные и максимальные) и другие.

• существует ряд особенностей купли продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности:

• в самом общем виде купля продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по результатам торгов,

• либо в заявительном порядке, в случаях, установленных земельным законодательством.

Что необходимо предусмотреть в договоре купли продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка заключается:

• в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;

• несоблюдение формы договора купли продажи земельного участка влечет его недействительность.

Статья 550 «Форма договора продажи недвижимости» Гражданского кодекса РФ (часть вторая)" от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

Договор купли-продажи земельного участка:

• не подлежит государственной регистрации и

• не требует обязательного нотариального удостоверения,

• в том числе если отчуждению подлежат земельные доли;

• исключение составляют, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельный участок, которые подлежат нотариальному удостоверению.

ч. 1 статьи 42 «Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество», ч. 2 статьи 54 «Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом» Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. от 01.02.2018 года)

Договор купли продажи земельного участка в обязательном порядке должен содержать следующие элементы:

• наименования сторон договора купли продажи земельного участка;

• предмет договора;

• цена и порядок оплаты земельного участка;

• права и обязанности сторон договора;

• сведения об обременениях (ограничениях) земельного участка и

• порядок передачи земельного участка.

Наименования сторон договора купли продажи земельного участка

Для физического лица:

• Ф.И.О.,
• адрес места жительства (регистрации),
• паспортные данные.

Для юридического лица:

• наименование организации,
• юридический и почтовый адреса,
• ИНН, ОГРН,
• Ф.И.О. генерального директора (или лица, действующего по доверенности),
• банковские реквизиты.

Предмет договора купли продажи земельного участка

Помимо указания в договоре, что предметом договора выступает земельный участок, необходимо указать:

• кадастровый номер земельного участка,

• точный адрес его расположения,

• площадь земельного участка,

• вид разрешенного использования и

• категория земельного участка.

При отсутствии этих данных в договоре купли продажи земельного участка условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 554 «Определение предмета в договоре продажи недвижимости» Гражданского кодекса РФ (часть вторая)" от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

При этом следует еще раз напомнить, что объектами купли продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Статья 37 «Особенности купли-продажи земельных участков» Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

Описывая предмет договора купли продажи земельного участка, следует сделать ссылку на правоустанавливающий документ на владение земельным участком:

• кем был выдан правоустанавливающий документ,

• когда, кому выдан документ и

• на каком основании.

Цена и порядок оплаты земельного участка

При заключении договора купли продажи земельного участка следует определить:

• цену купли продажи земельного участка и

• прописать в договоре порядок оплаты земельного участка.

Соглашение о цене является существенным условием договора купли продажи земельного участка, без согласования которого договор будет считаться незаключенным.

Статья 555 «Цена в договоре продажи недвижимости» Гражданского кодекса РФ (часть вторая)" от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

Права и обязанности сторон договора купли продажи земельного участка

В договоре необходимо указать, что:

• продавец обязуется передать,

• а покупатель обязуется принять и оплатить в установленном в договоре порядке земельный участок, являющийся предметом договора купли продажи.

Статья 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ (часть вторая)" от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

Сведения об обременениях (ограничениях) земельного участка

В договоре купли продажи земельного участка указываются:

• все имеющиеся обременения земельного участка - залог, аренда и т.д.,

• или ограничения в его использовании либо

• сообщается об их отсутствии.

Статья 37 «Особенности купли-продажи земельных участков» Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

Порядок передачи земельного участка

Покупателю и продавцу земельного участка необходимо определить в договоре купли продажи земельного участка:

• момент передачи земельного участка от продавца к покупателю по передаточному акту;

• передача земельного участка продавцом и его прием покупателем - их обязанность.

Статья 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ (часть вторая)" от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

Налоговые последствия заключения договора купли продажи земельного участка

Во-первых, после совершения сделки купли продажи земельного участка:

• бывший владелец земельного участка перестает быть плательщиком земельного налога,

• им становится новый владелец земельного участка.

п. 1 Статьи 388 «Налогоплательщики», п. 1 Статьи 389 «Объект налогообложения» Налогового кодекса РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Во-вторых, продавец земельного участка, находившегося в его собственности:

• менее 3-х лет (если участок приобретен в собственность до 01.01.2016 года) или

• менее минимального срока, установленного статьей 217.1 Налогового кодекса РФ (если участок приобретен в собственность после 01.01.2016),

• должен заполнить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ с дохода от продажи земельного участка (при наличии дохода).

п. 17.1 Статьи 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества», пп. 2 п. 1 Статьи 228 «Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога», п. 1 Статьи 229 «Налоговая декларация» Налогового кодекса РФ

В-третьих, продавец земельного участка вправе:

• уменьшить налогооблагаемый доход, заявив имущественный налоговый вычет.

пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 Статьи 220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового кодекса РФ

В-четвертых, покупатель земельного участка сможет:

• вернуть сумму ранее уплаченного НДФЛ,

• заявив имущественный налоговый вычет на сумму приобретения земельного участка,

• если земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или

• расположен под приобретаемым жилым домом.

пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 Статьи 220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового кодекса РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Если у вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать вас по данному вопросу.

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО И ЗЕМЕЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В РФ

Добавить комментарий