При совершении сделки покупки или продажи любого объекта недвижимости всегда присутствуют риски, а когда речь идет о сделке купли-продажи жилого дома с земельным участком — риски удваиваются:Особенности процедуры купли-продажи жилого дома с земельным участком

При совершении сделки покупки или продажи любого объекта недвижимости всегда присутствуют риски, а когда речь идет о сделке купли-продажи жилого дома с земельным участком — риски удваиваются, поскольку речь идет о сделке с несколькими недвижимыми объектами.

В данном случае на каждый объект недвижимости должно регистрироваться отдельное право, а это означает, что для земельного участка и для жилого дома должны быть отдельные пакеты документов.

При принятии решения о покупке жилого дома с земельным участком:

  • покупателю стоит проявить осторожность, поскольку сделка может обернуться потерей права собственности на приобретенную недвижимость;

  • чтобы этого не произошло при совершении сделки купли-продажи жилого дома с земельным участком необходимо соблюдать определенный порядок действий, который и будет здесь рассмотрен.

Особенности заключения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком:

  • должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами;

  • несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность.

Статья 549 «Договор продажи недвижимости» и Статья 550 «Форма договора продажи недвижимости» Гражданского кодекса РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

Обязательной нотариальной формы договора купли-продажи жилого дома с земельным участком действующее в настоящее время законодательство не предусматривает. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению сделки по отчуждению:

  • недвижимости (жилого дома и земельного участка), принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;

  • долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

ч. 1 Статьи 42 «Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество», ч. 2 Статьи 54 «Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом» Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. от 01.02.2018 года)

Переход права собственности по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком подлежит обязательной государственной регистрации.

Статья 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» Гражданского кодекса РФ;
ч. 3 Статьи 1 «Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения», ч. 1 Статьи 9 «Реестр прав на недвижимость» Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. от 01.02.2018 года)

Предмет договора купли-продажи жилого дома с земельным участком

При продаже жилого дома с земельным участком одновременно с передачей права собственности на жилой дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок.

Статья 273 «Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений», Статья 552 «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости» Гражданского кодекса РФ;
п. 4 Статьи 35 «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение» Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

При совершении сделки купли-продажи жилого дома с земельным участком не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу.

п. 4 Статьи 35 «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение» Земельного кодекса РФ

Поэтому одним из важнейших условий договора купли-продажи жилого дома с земельным участком:

  • является точное формирование предмета такого договора,

  • в котором необходимо указать все идентификационные признаки отдельно по дому и отдельно по земельному участку.

Статья 554 «Определение предмета в договоре продажи недвижимости» Гражданского кодекса РФ

Для жилого дома такими признаками в договоре будут:

  • точный адрес жилого дома,

  • его площадь,

  • кадастровый (инвентаризационный) номер,

  • а также сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), указанные в его свидетельстве о государственной регистрации, выданном до 15.07.2016, или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП).

Для земельного участка такими признаками в договоре будут:

  • точный адрес земельного участка,

  • площадь земельного участка,

  • кадастровый номер земельного участка,

  • категория земель,

  • вид разрешенного использования,

  • а также сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о государственной регистрации, выданном до 15.07.2016, или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП).

Несмотря на то что при продаже жилого дома к покупателю по закону переходит и право собственности на земельный участок, на котором этот жилой дом расположен:

  • в предмете договора купли-продажи необходимо перечислить полный состав отчуждаемого недвижимого имущества,

  • а именно жилой дом,

  • а также земельный участок со всеми идентифицирующими их признаками.

п. 2 Статьи 552 «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости», Статья 554 «Определение предмета в договоре продажи недвижимости» Гражданского кодекса РФ;
ч. 1 Статьи 57 «Особенности осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества при регистрации перехода прав на него» Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Цена в договоре купли-продажи жилого дома с земельным участком

Наряду с предметом договора купли-продажи жилого дома с земельным участком:

  • цена продаваемой недвижимости (жилого дома и земельного участка) является вторым существенным условием,

  • которое необходимо отразить в договоре купли-продажи жилого дома с земельным участком.

Как правило, установленная договором купли-продажи жилого дома с земельным участком цена жилого дома, находящегося на земельном участке:

  • включает цену передаваемой с этим жилым домом соответствующей части земельного участка или

  • права на нее.

п. п. 1, 2 Статьи 555 «Цена в договоре продажи недвижимости» Гражданского кодекса РФ

Передача жилого дома с земельным участком от продавца к покупателю

Фактическую передачу жилого дома с земельным участком от продавца к покупателю:

  • следует оформить отдельным актом

  • либо указать в договоре купли-продажи жилого дома с земельным участком, что сам договор является одновременно и актом приема-передачи жилого дома с земельным участком.

Статья 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ

Налоговые последствия сделки купли-продажи жилого дома с земельным участком

Доходы от продажи жилого дома с земельным участком:

  • облагаются НДФЛ, если жилой дом с земельным участком находились в собственности продавца менее установленного минимального срока.

Продавец вправе:

  • воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере, не превышающем 1 млн. руб.,

  • либо уменьшить доходы на сумму расходов, связанных с приобретением жилого дома с земельным участком.

Также и покупатель имеет право:

  • на имущественный налоговый вычет в размере расходов, не превышающем 2 млн. руб.

Статья 210 «Налоговая база», п. 17.1 Статьи 217 «Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)», пп. 1, 3 п. 1, пп. 1, 2 п. 2, пп. 1 п. 3 Статьи 220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового кодекса РФ

Став собственником, покупатель жилого дома с земельным участком становится плательщиком:

  • налога на имущество физических лиц и

  • земельного налога.

Статья 388 «Налогоплательщики», Статья 401 «Объект налогообложения» Налогового кодекса РФ

Если у вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать вас по данному вопросу.

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО И ЗЕМЕЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В РФ