Классификация прав собственности на земельные участки:Участники земельных отношений

Способ использования земельного участка зависит от участника земельных отношений.

Классификация участников земельных отношений приведена в статье 5 Земельного кодекса РФ:

  • граждане,
  • юридические лица,
  • Российская Федерация,
  • субъекты Российской Федерации,
  • муниципальные образования.

Статья 5 «Участники земельных отношений» Земельного кодекса РФ (ред. от 31.12.2017)

Часть 3 этой статьи Земельного кодекса РФ выделяет также следующих возможных участников земельных отношений:

  • собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

  • землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования;

  • землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

  • арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

  • обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут);

  • правообладатели земельных участков - собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.

Первые четыре вида участников земельных отношений (обладатели сервитута в этот перечень не входят) называются правообладателями земельных участков.

Таким образом, существуют следующие основные права на земельные участки:

  • собственность,
  • пользование,
  • владение,
  • аренда и
  • вспомогательные – сервитут.

Некоторые права на земельные участки (например, пользование земельными участками) могут иметь различные правовые особенности и характеристики. Рассмотрим их более подробно.

Классификация прав собственности на земельные участки

Согласно ч.1 статьи 260 «Общие положения о праве собственности на землю» Гражданского кодекса РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе:

  • продавать его,
  • дарить,
  • отдавать в залог или
  • сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса РФ), поскольку соответствующие земельные участки на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Использование земельного участка, находящегося в собственности, осуществляется строго на основе вида его разрешенного использования.

Наличие земельного участка в собственности дает и весьма ощутимые преимущества, т. к. собственник земельного участка может распоряжаться им по своему усмотрению:

  • дарить,
  • продавать,
  • завещать по наследству,
  • регистрировать его в качестве залога и т.д.

Статья 40 Земельного кодекса РФ дает перечень прав собственников земельных участков на использование земельных участков:

  • использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством РФ;

  • возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

  • проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

  • осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Собственник земельного участка имеет право собственности на:

  • посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации,

  • за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование.

Статья 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков» Земельного кодекса РФ (ред. от 31.12.2017)

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

Статья 267 «Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении» Гражданского кодекса РФ (ред. от 29.12.2017)

Т.е. при этом можно только пользоваться этим земельным участком, а также передать его в наследство. Впрочем, при определенных условиях, на основе права пожизненного наследуемого владения может быть приобретено право собственности на такой земельный участок.

Права лиц, пользующихся земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, те же самые, что и у собственников и устанавливаются Статьей 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков» Земельного кодекса РФ.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком установлено Статьей 268 «Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком» Гражданского кодекса РФ.

На основании ст. 39.9 Земельного кодекса РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно:

  • органам государственной власти и органам местного самоуправления;

  • государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);

  • казенным предприятиям;

  • центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий.

Статья 39.9 «Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование» Земельного кодекса РФ (ред. от 31.12.2017)

Т.е. иных субъектов права бессрочного пользования земельными участками в настоящее время законодательство РФ не предусматривает. Бессрочное пользование, так же, как и пожизненно наследуемое владение, может являться основанием для приобретения права собственности на соответствующий земельный участок.

Права лиц, пользующихся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, те же самые, что и у собственников земельных участков.

Статья 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков» Земельного кодекса РФ.

Право безвозмездного пользования земельным участком

Право безвозмездного пользования земельным участком закреплено в следующих статьях Земельного кодекса РФ:

  • Статья 24 «Безвозмездное пользование земельными участками» и

  • Статья 39.10 «Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование».

В статье Статья 39.10 Земельного кодекса РФ приведен довольно длинный перечень лиц (всего 17 видов), которым на указанном виде права может быть выделен такой земельный участок.

Перечислим наиболее важные из них для нас:

  • гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта РФ,

    • на срок не более чем 6 лет;

  • гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках

    • на срок не более чем 5 лет;

  • гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений, если такие земельные участки включены в утвержденный в установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд,

    • на срок не более чем 5 лет;

  • некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства

    • на срок не более чем 5 лет;

  • некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства в случаях и

    • на срок, которые предусмотрены федеральными законами;

  • лицу, право безвозмездного пользования которого на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, прекращено в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, взамен изъятого земельного участка

    • на срок, установленный в зависимости от основания возникновения права безвозмездного пользования на изъятый земельный участок;

  • гражданину в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, круг лиц возможного получения права безвозмездного пользования земельным участком достаточно широк. Однако, право безвозмездного пользования земельным участком для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства или для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства может быть получено на срок не более 5…6 лет.

Дальше, по-видимому, таким гражданам придется заключать договор аренды с владельцем земельного участка, выкупать его, либо освобождать.

Права лиц, пользующихся земельным участком на праве безвозмездного пользования регламентируются Статьей 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков» Земельного кодекса РФ.

Право аренды земельного участка

Аренда земельного участка – это временное использование земельного участка, осуществляемое по договору с его собственником. Порядок аренды земельного участка установлен статьей 22 «Аренда земельных участков Земельного кодекса РФ.

Согласно ч.2 указанной статьи, земельные участки, за исключением тех, которые указаны в п.4 ст.27 «Ограничения оборотоспособности земельных участков» Земельного кодекса РФ, могут предоставляться в аренду в соответствии с гражданским законодательством.

глава 37 «Подряд» статья 607 «Объекты аренды» Гражданского кодекса РФ (ред. от 29.12.2017)

Ч.6 статьи 22 «Аренда земельных участков» Земельного кодекса РФ устанавливает:

  • возможность субаренды, т.е. передачи арендованного земельного участка в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка

  • без согласия арендодателя при условии его уведомления,

  • если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Зачастую срок аренды земельного участка составляет 5 лет (хотя, потом он может продлеваться). Это вызвано тем фактом, что при более длительных сроках аренды у арендатора появляются некоторые дополнительные права и, соответственно, уменьшаются права арендодателя.

Например, при сроке аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, большем, чем в 5 лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды, передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Арендаторы имеют права лиц, аналогичные тем, которые имеют собственники земельных участков.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Право сервитута на земельный участок установлено статьей 274 «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)» Гражданского кодекса РФ. Сервитут может устанавливаться на земельный участок, находящийся в частной или муниципальной, государственной собственности.

Согласно ч.1 данной статьи Гражданского кодекса РФ, сервитут на земельный участок может устанавливаться:

  • для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок,

  • строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием,

  • а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута на земельный участок.

При переходе прав другому лицу сервитут сохраняется. Т.е. новый обладатель права на земельный участок будет нести бремя сервитута.

Статья 39.23 «Основания для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» Земельного кодекса РФ устанавливает перечень оснований для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Такими основаниями могут быть, в частности:

  • размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;

  • проведение изыскательских работ;

  • ведение работ, связанных с пользованием недрами.

Это – довольно специфические случаи реализации сервитута на земельный участок, их перечень, судя по статье 39.23 «Основания для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» Земельного кодекса РФ, не является закрытым.

Статья 23 «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)» Земельного кодекса РФ устанавливает виды публичного сервитута на земельный участок:

  • срочный сервитут на земельный участок и

  • постоянный сервитут на земельный участок.

Срочный сервитут на земельный участок отличается от последнего тем, что назначается лишь на определенный срок.

Причины установления сервитута на земельный участок могут быть самыми разными, например:

  • необходимость обеспечения прохода граждан к водоему;

  • размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

  • проведения дренажных работ на земельном участке;

  • прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

  • сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и т.д.

Наличие публичного сервитута на земельный участок полностью или в части означает:

  • что соответствующая часть земельного участка может использоваться (как минимум, для нахождения) неограниченным кругом лиц.

Пунктом п.5 ст. 39.20 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ установлено, что если на земельном участке установлено здание, сооружение:

  • то для приобретения права собственности на этот земельный участок в администрацию (и/или в суд) должны обратиться все собственники здания, сооружения,

  • но кроме тех, в чьей собственности находятся так называемые линейные объекты (газопроводы, опоры электропередач, вышки сотовой связи и др.).

Т.е. лица – собственники линейных объектов не могут претендовать на право собственности на соответствующую часть земельного участка только по причине наличия у них права собственности на линейный объект. Тогда как более ранее законодательство, в принципе, допускало такую возможность.

Право использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута

Возможность такого использования земельных участков предусматривается статья 39.33 «Случаи и основания для использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута» Земельного кодекса РФ.

Ч.1 данной статьи устанавливает закрытый перечень вариантов для использования земельных участков:

  • проведение инженерных изысканий;

  • капитальный или текущий ремонт линейного объекта;

  • строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения;

  • осуществление геологического изучения недр;

  • осуществление деятельности в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в местах их традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности, за исключением земель и земельных участков в границах земель лесного фонда;

  • размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством РФ.

Отметим, что соответствующий земельный участок не может находиться в частной собственности или быть предоставленным любому лицу – физическому или юридическому. Т.е. это только такие земли, собственниками которых являются государство или муниципальные образования и которые не предоставлены в пользования никакому физическому лицу.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать вас по данному вопросу.

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО И ЗЕМЕЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В РФ