Объектом сделки купли-продажи земельного участка могут быть только:Особенности купли-продажи земельных участков

Объектом сделки купли-продажи земельного участка могут быть только:

  • земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет;

  • продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными сделки купли-продажи земельного участка, если в договоре купли-продажи земельного участка имеются условия:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

п. 2 Статьи 37 «Особенности купли-продажи земельных участков» Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

При совершении сделки купли-продажи земельного участка покупатель земельного участка вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае:

  • предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

  • о разрешении на застройку данного земельного участка;

  • об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

  • о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

  • иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

п. 3 Статьи 37 «Особенности купли-продажи земельных участков» Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

Порядок оформления сделки купли-продажи земельного участка

Для того чтобы правильно без последующих негативных последствий оформить сделку купли-продажи земельного участка и зарегистрировать переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю, необходимо:

  • убедиться, что продавец земельного участка является его законным собственником.

Для этого продавец земельного участка должен представить покупателю земельного участка:

  • правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.);

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный земельный участок, выданное до 15.07.2016,

  • либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости (до 01.01.2017 - ЕГРП).

ч. 1 Статьи 28 «Удостоверение осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав» Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. от 01.02.2018 года)

Государственные органы, органы местного самоуправления, суды, а также иные органы и организации обязаны:

  • принимать для подтверждения регистрации прав на земельный участок выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним наравне со свидетельством о государственной регистрации земельного участка.

ч. 7 Статьи 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Кроме этого, желательно дополнительно получить от продавца земельного участка выписку, содержащую сведения ЕГРН, непосредственно перед совершением сделки купли-продажи земельного участка.

Для справки. ЕГРН - Единый государственный реестр недвижимости, в котором содержатся сведения обо всей недвижимости и её собственниках. Это термин из сферы регистрации недвижимости. Реестр начал действовать с 1 января 2017 года, придя на смену и объединив в себе единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и государственный кадастр недвижимости (ГКН). Это мероприятие призвано упростить процедуру регистрации прав на недвижимость.
Также ЕГРН - Единый государственный реестр налогоплательщиков. Это термин из сферы налогового учёта. Он представляет собой базу данных учёта налогоплательщиков, налоговых агентов и физических лиц с указанием идентификационного номера налогоплательщика (ИНН) и сведений об объектах учёта.

После ознакомления с указанными правоустанавливающими документами рекомендуется придерживаться следующего порядка оформления сделки купли-продажи земельного участка.

Во-первых, заключить договор купли-продажи земельного участка

Как уже было показано в предыдущем материале «Договор купли продажи земельного участка» существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются:

  • предмет договора и
  • цена сделки.

Статья 554 «Определение предмета в договоре продажи недвижимости», Статья 555 «Цена в договоре продажи недвижимости» Гражданского кодекса РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017);
Статья 37 «Особенности купли-продажи земельных участков» Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

В описании предмета договора купли-продажи земельного участка необходимо:

  • точно указать адрес земельного участка,

  • его площадь,

  • кадастровый номер земельного участка,

  • категорию земель, в которую входит земельный участок, и

  • вид его разрешенного использования.

Также желательно указать сведения:

  • о правоустанавливающих документах продавца земельного участка,

  • дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами по сделке купли-продажи земельного участка. При этом расчет по сделке может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Это касается и фактической передачи земельного участка по акту приема-передачи:

  • в договоре купли-продажи земельного участка можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи земельного участка.

Договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами:

  • несоблюдение этого условия влечет недействительность договора.

Статья 550 «Форма договора продажи недвижимости» Гражданского кодекса РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

Договор купли-продажи земельного участка подписывается в 3-х экземплярах:

  • по одному экземпляру для сторон договора и

  • третий экземпляр для Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).

Обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка законодательство не предусматривает за исключением:

  • сделки по отчуждению земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;

  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельный участок, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

ч. 1 Статьи 42 «Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество», ч. 2 Статьи 54 «Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом» Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. от 01.02.2018 года)

Во-вторых, подготовить и представить документы по сделке купли-продажи земельного участка в территориальное отделение Росреестра

Для Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) необходимо подготовить следующие документы:

  • заявление на регистрацию перехода права собственности на земельный участок и регистрацию права собственности на земельный участок за покупателем:

    • заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов;

  • договор купли-продажи земельного участка в трех экземплярах;

  • паспорта участников сделки купли-продажи земельного участка:

    • если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;

  • нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца земельного участка на отчуждение участка:

    • если земельный участок приобретался в период брака;

  • документы, подтверждающие право собственности на земельный участок лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок:

    • например, свидетельство о государственной регистрации, выданное до 15.07.2016 года,

    • договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.;

  • акт приема-передачи земельного участка.

ч. 1, 2 Статьи 14 «Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав», Статья 18 «Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов» Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. от 01.02.2018 года)

Уплата госпошлины за регистрацию права собственности и перехода права собственности на земельный участок

После подготовки указанных документов необходимо уплатить госпошлину за регистрацию права собственности и перехода права собственности на земельный участок.

Размер госпошлины при регистрации права собственности на земельный участок составляет:

  • 350 руб. - в отношении земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;

  • 2 000 руб. - в иных случаях.

пп. 22, 24, 25 п. 1 Статья 333.33 «Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий» Налогового кодекса РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 29.12.2017);
Письмо Минэкономразвития России от 20.04.2017 № Д23и-2207 "О направлении информации"

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины за регистрацию права собственности на земельный участок через Портал Госуслуг и иные порталы, интегрированные с Единой системой идентификации и аутентификации (ЕСИА), госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7.

п. 4 Статьи 333.35 «Льготы для отдельных категорий физических лиц и организаций» Налогового кодекса РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением на регистрацию перехода права собственности на земельный участок и регистрацию права собственности на земельный участок за покупателем не требуется.

Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины:

  • в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении 5 дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения.

ч. 7 Статьи 18 «Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов», п. 3 Статьи 25 «Основания для возврата заявления и документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, без рассмотрения» Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. от 01.02.2018 года)

Если на момент представления заявления на регистрацию перехода права собственности на земельный участок и регистрацию права собственности на земельный участок за покупателем:

  • госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины,

  • с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.

Информация Росреестра от 26.07.2017 "Росреестр разъясняет порядок оплаты госпошлины за проведение регистрации прав на недвижимость";
Информация Росреестра от 17.10.2017 «Об уникальном идентификаторе начисления»;
п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П (с изм. от 03.07.2017)

Заявление и необходимые документы можно представить в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) одним из следующих способов:

  • непосредственно в отделение Росреестра или через многофункциональный центр Госуслуг (МФЦ) независимо от места нахождения земельного участка согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;

  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

  • в форме электронных документов через Интернет, например, посредством официального сайта Росреестра rosreestr.ru.

ч. 1, 2 Статьи 18 «Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов» Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. от 01.02.2018 года);
п. 2 Порядка представления заявления о государственном кадастровом учете…, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 № 883

О ходе оказания услуги:

  • например, о поступлении информации об уплате госпошлины,
  • проведении регистрации

можно получить уведомление посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона.

п. п. 3, 4 Порядка уведомления заявителей о ходе оказания услуги по осуществлению государственного кадастрового учета…, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 № 137

Государственная регистрация сделки купли-продажи земельного участка проводится:

  • в течение 7 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и документов,

  • а в случае подачи документов через МФЦ - в течение 9 рабочих дней с даты приема заявления;

  • течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.

п. п. 1, 2 ч. 1 Статьи 16 «Сроки и дата осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав» Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. от 01.02.2018 года);
Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17

В-третьих, получить выписку из ЕГРН о регистрация сделки купли-продажи земельного участка

Проведенная государственная регистрация сделки купли-продажи земельного участка удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

ч. 1 Статьи 28 «Удостоверение осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав» Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. от 01.02.2018 года) Налогового кодекса РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

В указанный сотрудником Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) срок:

  • необходимо явиться в отделение Росреестра и получить выписку из ЕГРН,

  • после чего при необходимости произвести окончательные взаиморасчеты между сторонами сделки купли-продажи земельного участка и передать по акту земельный участок (если это не было сделано ранее).

Также выписка из ЕГРН может быть направлена в электронной форме.

ч. 6 Статьи 62 «Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости» Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Налоговые последствия сделки купли-продажи земельного участка

Налоговые последствия для продавца земельного участка:

  • при владении земельным участком менее установленного срока, с дохода от продажи земельного участка необходимо уплатить НДФЛ;

  • при этом можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму налогооблагаемого дохода на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением земельного участка.

п. 17.1 Статьи 217 «Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)», пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 Статьи 220 «Имущественные налоговые вычеты», пп. 2 п. 1 Статьи 228 «Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога» Налогового кодекса РФ

Налоговые последствия для покупателя земельного участка:

  • новые собственники земельных участков становятся плательщиками земельного налога;

  • также они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или расположен под приобретаемым жилым домом.

пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 Статьи 220 «Имущественные налоговые вычеты», п. 1 Статьи 388 «Налогоплательщики», п. 1 Статьи 389 «Объект налогообложения» Налогового кодекса РФ

Если у вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать вас по данному вопросу.

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО И ЗЕМЕЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В РФ