Чтобы правильно заключить договор купли продажи земельного участка необходимо учитывать основные особенности совершения сделки купли продажи земельного участка:Особенности заключения договора купли продажи земельного участка

Из материала «Сделки с земельными участками» вы уже знаете, что основными сделками с земельными участками в настоящее время в РФ являются двусторонние договоры:

  • договоры купли продажи земельного участка;

  • договоры дарения земельного участка;

  • договоры залога земельного участка;

  • договоры обмена земельного участка;

  • договоры наследования земельного участка.

По договору купли продажи земельного участка одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную цену.

Чтобы правильно заключить договор купли продажи земельного участка необходимо учитывать основные особенности совершения сделки купли продажи земельного участка:

  • объектом купли продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет;

  • земельный участок как объект купли продажи должен соответствовать требованиям по его размеру:

    • в большинстве случаев законодательством устанавливаются требования к размеру земельного участка;

    • если земельный участок меньше определённого минимального размера или больше определённого максимального, он не может выступать объектом купли продажи и иных сделок.

  • оборот земель сельскохозяйственного назначения подчинен особым правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

    • данный нормативный правовой акт устанавливает ряд особенностей купли продажи земель этих категорий;

    • запрет приобретения таких земельных участков иностранцами в собственность;

    • запрет приобретения таких земельных участков гражданам и юридическим лицам на праве собственности - только аренда;

    • требования к размеру земельных участков сельскохозяйственного назначения (минимальные и максимальные) и другие.

  • существует ряд особенностей купли продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности:

    • в самом общем виде купля продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по результатам торгов,

    • либо в заявительном порядке, в случаях, установленных земельным законодательством.

Что необходимо предусмотреть в договоре купли продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка заключается:

  • в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;

  • несоблюдение формы договора купли продажи земельного участка влечет его недействительность.

Статья 550 «Форма договора продажи недвижимости» Гражданского кодекса РФ (часть вторая)" от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

Договор купли-продажи земельного участка:

  • не подлежит государственной регистрации и

  • не требует обязательного нотариального удостоверения,

  • в том числе если отчуждению подлежат земельные доли;

  • исключение составляют, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельный участок, которые подлежат нотариальному удостоверению.

ч. 1 статьи 42 «Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество», ч. 2 статьи 54 «Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом» Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. от 01.02.2018 года)

Договор купли продажи земельного участка в обязательном порядке должен содержать следующие элементы:

  • наименования сторон договора купли продажи земельного участка;

  • предмет договора;

  • цена и порядок оплаты земельного участка;

  • права и обязанности сторон договора;

  • сведения об обременениях (ограничениях) земельного участка и

  • порядок передачи земельного участка.

Наименования сторон договора купли продажи земельного участка

Для физического лица:

  • Ф.И.О.,
  • адрес места жительства (регистрации),
  • паспортные данные.

Для юридического лица:

  • наименование организации,
  • юридический и почтовый адреса,
  • ИНН, ОГРН,
  • Ф.И.О. генерального директора (или лица, действующего по доверенности),
  • банковские реквизиты.

Предмет договора купли продажи земельного участка

Помимо указания в договоре, что предметом договора выступает земельный участок, необходимо указать:

  • кадастровый номер земельного участка,

  • точный адрес его расположения,

  • площадь земельного участка,

  • вид разрешенного использования и

  • категория земельного участка.

При отсутствии этих данных в договоре купли продажи земельного участка условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 554 «Определение предмета в договоре продажи недвижимости» Гражданского кодекса РФ (часть вторая)" от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

При этом следует еще раз напомнить, что объектами купли продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Статья 37 «Особенности купли-продажи земельных участков» Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

Описывая предмет договора купли продажи земельного участка, следует сделать ссылку на правоустанавливающий документ на владение земельным участком:

  • кем был выдан правоустанавливающий документ,

  • когда, кому выдан документ и

  • на каком основании.

Цена и порядок оплаты земельного участка

При заключении договора купли продажи земельного участка следует определить:

  • цену купли продажи земельного участка и

  • прописать в договоре порядок оплаты земельного участка.

Соглашение о цене является существенным условием договора купли продажи земельного участка, без согласования которого договор будет считаться незаключенным.

Статья 555 «Цена в договоре продажи недвижимости» Гражданского кодекса РФ (часть вторая)" от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

Права и обязанности сторон договора купли продажи земельного участка

В договоре необходимо указать, что:

  • продавец обязуется передать,

  • а покупатель обязуется принять и оплатить в установленном в договоре порядке земельный участок, являющийся предметом договора купли продажи.

Статья 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ (часть вторая)" от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

Сведения об обременениях (ограничениях) земельного участка

В договоре купли продажи земельного участка указываются:

  • все имеющиеся обременения земельного участка - залог, аренда и т.д.,

  • или ограничения в его использовании либо

  • сообщается об их отсутствии.

Статья 37 «Особенности купли-продажи земельных участков» Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

Порядок передачи земельного участка

Покупателю и продавцу земельного участка необходимо определить в договоре купли продажи земельного участка:

  • момент передачи земельного участка от продавца к покупателю по передаточному акту;

  • передача земельного участка продавцом и его прием покупателем - их обязанность.

Статья 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ (часть вторая)" от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

Налоговые последствия заключения договора купли продажи земельного участка

Во-первых, после совершения сделки купли продажи земельного участка:

  • бывший владелец земельного участка перестает быть плательщиком земельного налога,

  • им становится новый владелец земельного участка.

п. 1 Статьи 388 «Налогоплательщики», п. 1 Статьи 389 «Объект налогообложения» Налогового кодекса РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Во-вторых, продавец земельного участка, находившегося в его собственности:

  • менее 3-х лет (если участок приобретен в собственность до 01.01.2016 года) или

  • менее минимального срока, установленного статьей 217.1 Налогового кодекса РФ (если участок приобретен в собственность после 01.01.2016),

  • должен заполнить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ с дохода от продажи земельного участка (при наличии дохода).

п. 17.1 Статьи 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества», пп. 2 п. 1 Статьи 228 «Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога», п. 1 Статьи 229 «Налоговая декларация» Налогового кодекса РФ

В-третьих, продавец земельного участка вправе:

  • уменьшить налогооблагаемый доход, заявив имущественный налоговый вычет.

пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 Статьи 220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового кодекса РФ

В-четвертых, покупатель земельного участка сможет:

  • вернуть сумму ранее уплаченного НДФЛ,

  • заявив имущественный налоговый вычет на сумму приобретения земельного участка,

  • если земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или

  • расположен под приобретаемым жилым домом.

пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 Статьи 220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового кодекса РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Если у вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать вас по данному вопросу.

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО И ЗЕМЕЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В РФ

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить